Договор аренды недвижимого имущества

Понятие объектов недвижимого имущества

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

В соответствии со ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся

    1. земельные участки,
    2. участки недр,
    3. обособленные водные объекты и
    4. все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
    5. подлежащие государственной регистрации и , , .

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются:

    • прочная связь с землей;
    • невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе.

Содержание

Понятие договора аренды недвижимости (на примере аренды здания и сооружения)

По здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ГК).

Данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, — требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

По своей юридической природе договор аренды недвижимости:

    • порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
    • возмездный (встречное предоставление в виде платы);
    • двусторонний (порождает у обоих сторон);
    • синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Субъекты договора аренды недвижимого имущества:

    1. арендодатель — собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
    2. арендатор — всякий дееспособный гражданин либо организация.

Содержание договора аренды недвижимости

Существенными условиями договора аренды является:

    1. его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору — арендодателя и арендатора);
    2. срок аренды (исходя из определения договора аренды);
    3. арендная плата (ГК РФ).

Предмет договора аренды недвижимого имущества:

    1. недвижимое имущество, передаваемое в аренду;
    2. действия арендодателя и арендатора по передаче, содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

    • особой ценностью этих объектов,
    • их непотребляемостью в процессе использования,
    • неразрывной связью с землей и т.п.

Срок аренды недвижимости

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (пп. 1, 2 ).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ГК).

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате ( ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК).

Подробнее

И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами ( ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации ( ГК РФ). Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Права арендатора на земельный участок

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

>Договор аренды недвижимости

ДОГОВОР АРЕНДЫ

объекта недвижимостиг. «» 2019 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель обязуется предоставить «Арендатору» за плату во временное владение и пользование объект недвижимости – , расположенные по адресу: общей площадью квадратных метров, именуемые далее – Объект для использования под .

1.2. Объект, указанный в п.1.1 настоящего договора, передается Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.3. Помещения имеют отопление, освещение, точки для подключения телефонных линий, сети для осуществления выхода в глобальную и/или локальную сеть. Места общего пользования имеют водоснабжение и водоотведение.

1.4. Сведения об Объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования Объекта в соответствии с целями, указанными в п.1.1 настоящего договора.

1.5. Указанный Объект недвижимости не находятся под арестом или запрещением, в доверительном управлении, не передан в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство № от «»2019 года).

2. СРОК АРЕНДЫ

2.1. Договор заключен на срок до «»2019 года и вступает в силу с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №2).

2.2. По истечении срока аренды Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды данного Объекта на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор не позднее, чем за дней до окончания срока действия настоящего договора. До момента заключения нового договора стороны руководствуются настоящим договором, но не более дней.

2.3. В момент подписания Акта приема-передачи, Арендатор назначает из числа своих работников уполномоченное лицо, наделяемое правами согласования вопросов, вытекающих из настоящего Договора, и извещает об этом Арендодателя.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Арендная плата по настоящему договору составляет рублей в месяц, в том числе НДС.

3.2. Арендная плата уплачивается Арендатором в рублях ежемесячно в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя не позднее числа текущего месяца. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

3.3. По соглашению Сторон арендная плата может производиться любым другим способом, не запрещенным законодательством РФ.

3.4. Арендная плата не включает в себя затраты на текущий и капитальный ремонт Объекта.

3.5. Размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем, но не чаще раз в течение года и при условии уведомления Арендатора об изменении арендной платы не менее чем за дней до момента введения новой платы.

3.6. За первый месяц аренды арендная плата начисляется с момента подписания Акта приема-передачи, при этом сумма арендной платы исчисляется пропорционально количеству дней в месяце, когда был передан Объект и перечисляется Арендодателю в течение банковских дней с момента подписания Акта приема-передачи.

3.7. Арендатор возмещает расходы Арендодателя по оплате услуг внутризоновой, междугородней, международной связи на основании выставленных счетов в течение дней с момента выставления счета Арендодателем.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель обязан:

4.1.1. Передать Арендатору Объект по Акту приема-передачи;

4.1.2. Предоставить Объект в состоянии, отвечающем требованиям органов Госпожнадзора и Госсанэпиднадзора.

4.1.3. Обеспечить использование Арендатором Объекта на условиях настоящего Договора;

4.1.4. Уведомлять Арендатора обо всех видах ремонтных работ (кроме аварийных) за дней до их начала;

4.1.5. Оказывать Арендатору необходимое содействие в случаях неисправности, поломки и при последствиях аварий коммуникаций в здании, произошедших не по вине Арендатора или его клиентов, в технически возможный срок;

4.1.6. Обеспечить работу инженерных коммуникаций здания в целом;

4.1.7. Не менее чем за дней письменно уведомлять Арендатора о необходимости освобождения Объекта в связи с принятыми в установленном порядке решениями о постановке здания на капитальный ремонт в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта или его ликвидации по градостроительным соображениям;

4.1.8. Предоставить фасад здания для размещения на нем рекламы Арендатора после ее согласования и заключения соответствующего договора.

4.2. Арендодатель (его уполномоченные представители) имеет право:

4.2.1. Осуществлять проверку порядка использования Арендатором арендуемого помещения и инженерных систем в часы работы Арендатора в присутствии представителя Арендатора;

4.2.2. Осуществлять без согласования с Арендатором в установленном порядке размещение рекламы снаружи здания, сооружения, частью которого является арендуемый Объект. При этом рекламная вывеска Арендатора на фасаде Объекта, размещение которой было согласовано с Арендодателем, не должна быть смещена, загорожена или иным образом искажена для зрительного восприятия другой рекламой, размещенной Арендодателем;

4.2.3. Проводить необходимые работы на Объекте;

4.2.4. Направлять предписания Арендатору в случае обнаружения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перепланировок и переоборудования Объекта, обнаружения переделок или прокладок сетей, скрытых и открытых проводок, искажающих первоначальный вид арендуемого Объекта для их устранения.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

5.1. Арендатор обязуется:

5.1.1. Принять Объект от Арендодателя по Акту приема-передачи;

5.1.2. Согласовать в органах государственного санитарно-эпидемиологического надзора (далее – органы Госсанэпиднадзора) возможность использования Объекта под указанное функциональное назначение и виды деятельности Арендатора, предоставив Арендодателю копии документов о согласовании;

5.1.3. Использовать арендуемый Объект исключительно по его целевому назначению в соответствии с п.1.1 настоящим Договором;

5.1.4. Своевременно и полностью производить арендные платежи согласно условиям п.3.1, п.3.2 и п.3.6 Договора;

5.1.5. Содержать арендуемый Объект в надлежащем санитарном состоянии, осуществлять ежедневную уборку арендуемых площадей;

5.1.6. Соблюдать на арендуемом Объекте требования органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, энергоснабжающих организаций, Правил техники безопасности, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Арендатора;

5.1.7. Не допускать захламления бытовым и иным мусором территории, прилегающей к арендуемому Объекту, зданию и местам общего пользования;

5.1.8. Вывозить мусор и отходы на санкционированную свалку. Арендатор самостоятельно осуществляет сбор, вывоз бытовых отходов с арендуемого объекта, заключив соответствующий Договор со специализированной организацией, предоставляющей данные виды услуг. Арендатор вправе заключить договор аренды мусорного контейнера (части) с Арендодателем, при условии заключения Арендатором договора со специализированной организацией, осуществляющей вывоз мусора.

5.1.9. Выполнять в установленный срок предписания Арендодателя, органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора или его клиентов, ставящих под угрозу сохранность Объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого Объекта;

5.1.10. Соблюдать, установленный Арендодателем внутриобъектовый режим;

5.1.11. Без согласования не размещать рекламу на наружной части здания и в арендуемом Объекте;

5.1.12. Следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерных сетей, коммуникаций, систем охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, имеющихся на арендуемом Объекте и обеспечивать их сохранность;

5.1.13. Оплачивать услуги электросвязи (в том числе телефонии: междугородной, международной, местной связи, Интернет и др.) а в случае использования сетей связи Арендодателя, нести расходы за пользование сетями. Согласовывать с Арендодателем все изменения в размещении и использовании точек подключения, установку новых. В случае использования телефонной линии связи Арендодателя, заключить с телефонным узлом договор пользования телефонной линией.

5.1.14. Немедленно извещать Арендодателя и соответствующие службы о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) ущерб Объекту, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Объекта;

5.1.15. Обеспечивать доступ на Объект работников ремонтных служб;

5.1.16. За свой счет и своими силами устранять ущерб, причиненный Арендатором или его клиентами арендуемому Объекту или другому имуществу Арендодателя по вине Арендатора или его клиентов вследствие их виновных действий (умышленных или неосторожных);

5.1.17. Возвратить арендуемый Объект, в установленный срок после окончания срока или досрочного расторжения Договора, Арендодателю в состоянии, в котором Арендатор его получил с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями по Акту приема-передачи;

5.1.18. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид арендуемых помещений, ликвидировать указанные нарушения, а Объект привести в прежний вид за свой счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя;

5.1.19. Своевременно осуществлять за свой счет текущий и косметический ремонт Объекта;

5.1.20. Обеспечить представителям арендодателя беспрепятственный доступ на Объект для осмотра и проверки соблюдения условий договора.

5.2. Арендатор имеет право:

5.2.1. устанавливать сигнализацию и иные системы охраны (доступа в арендуемый Объект) только по согласованию с Арендодателем;

5.2.2. получить у Арендодателя временные (разовые) пропуска для своих сотрудников в соответствии с письменной заявкой, подписанной руководством Арендатора;

5.2.3. устанавливать на арендованных площадях внутриобъектовый и пропускной режим с согласия и по согласованию с Арендодателем;

5.2.4. обозначать свое местонахождение в арендуемом Объекте путем размещения соответствующих вывесок, указательных табличек на входе по образцу согласованному с Арендодателем;

5.2.5. на продление данного договора при добросовестном использовании Объекта, при наличии со стороны Арендодателя намерения в дальнейшем сдавать Объект в аренду;

5.3. Арендатор не имеет право:

5.3.1. сдавать помещение в целом и по частям, в субаренду;

5.3.2. передавать свои права и обязанности по настоящему Договору в части либо в полном объеме третьим лицам;

5.3.3. заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставляемых Арендатору помещений;

5.3.4. возводить какие-либо капитальные сооружения без письменного согласия Арендодателя;

5.3.5. производить без письменного разрешения Арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок, перепланировок и переоборудования Объекта, коммуникаций, вызываемых потребностями Арендатора.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Арендатор несет полную ответственность за обеспечение требований СЭС, пожарной и электробезопасности, за правильную эксплуатацию технических средств и инженерного оборудования в арендуемом Объекте, а также за последствия ненадлежащего исполнения предусмотренных настоящим договором условий;

6.2. В случае просрочки по уплате арендных платежей, Арендатор обязан уплатить неустойку в размере % от суммы долга за каждый день просрочки;

6.3. В случае нарушения Арендатором п.5.3 Договора, Арендатор подлежит выселению с выплатой Арендодателю штрафа в размере % от суммы арендной платы, определяемой за весь период аренды, установленный настоящим Договором;

6.4. В случае несвоевременного освобождения арендуемого Объекта по любому из оснований, предусмотренных данным договором, Арендатор уплачивает арендную плату за фактическое использование Объекта сверх срока и штрафную неустойку в размере % от суммы месячной арендной платы за каждый день использования Объекта;

6.5. В случае остановки работы других арендаторов, арендующих помещение в здании, вследствие виновных действий/бездействия Арендатора и/или третьих лиц, имеющих претензии к арендатору, если все это повлекло за собой невозможность пользования арендаторами арендованных помещений в здании, Арендатор обязуется возместить причиненный этим арендаторам Ущерб в размере требований, заявленных указанными арендаторами, но не более % ставки их арендной платы.

6.6. Уплата неустойки (штрафа, пени), предусмотренных настоящим договором не освобождает Стороны от надлежащего исполнения нарушенных обязательств.

7. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если невозможность исполнения этих обязательств наступила вследствие обстоятельств чрезвычайного характера, возникших после заключения Договора, которые сторона могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К таким обстоятельствам чрезвычайного характера относятся: наводнение, пожар, землетрясение или иные явления природы, а также война, военные действия, нормативные акты или действия государственных органов, препятствующих исполнению Договора, другие обстоятельства вне разумного контроля Сторон, которые в установленном порядке могут быть отнесены к действию непреодолимой силы и препятствовать надлежащему исполнению обязательств. Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы (обстоятельств форс-мажор).

7.2. Сторона, которая не исполняет, вследствие действия непреодолимой силы должна письменно уведомить другую сторону о наступлении и/или прекращении обстоятельств непреодолимой силы в срок не позднее дней со дня начала и в этот же срок со дня прекращения его действия с указанием степени его влияния на надлежащее исполнение обязательств.

7.3. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение последовательных дней и не обнаруживают признаков прекращения, Стороны совместным решением определяют дальнейшие действия, приостанавливают или прекращают договор.

7.4. Сторона, своевременно письменно не уведомившая другую Сторону о действии непреодолимой силы, с указанием его влияния на надлежащее исполнение обязательств, лишается права ссылаться на действие непреодолимой силы как на основании освобождения от ответственности за нарушение обязательств.

8. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий договор может быть, досрочно расторгнут по соглашению Сторон (в любое время), а также в случаях установленных настоящим договором и законодательством РФ.

8.2. Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора при условии:

  • создания Арендодателем препятствий пользованию Объектом, не обусловленных условиями настоящего договора или действиями нормативно-правовых актов;
  • если арендуемый объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

8.3. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

  • не внесения арендных платежей в течение дней после наступления срока платежа по договору;
  • в случае не обеспечения Арендатором целостности конструктивных элементов арендуемого Объекта, повреждения инженерных коммуникаций, электросети;
  • в случае если Арендатор или его клиенты умышленно или по неосторожности, причинят ущерб арендуемому Объекту или другим помещениям Арендодателя (смежным и пр.);
  • в случае не возмещения Арендатором в согласованный с Арендодателем срок убытков от причинения ущерба имуществу или Объекту Арендодателя;
  • систематического несоблюдения Арендатором правил СЭС, Госпожнадзора, иных отраслевых правил и норм, установленных для организаций данного вида деятельности;
  • в случае нарушения Арендатором пунктов 5.3.1, 5.3.3;

В указанных случаях настоящий Договор считается расторгнутым после проведения окончательных расчетов между Сторонами (в том числе полного возмещения убытков и упущенной выгоды) и сдачи Объекта обратно Арендодателю.

8.4. Арендодатель вправе также в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в случаях:

  • сдачи Объекта в субаренду другим арендаторам;
  • продажи здания с условием отсутствия обременений;
  • иных случаях неоднократного, либо однократного, но существенного нарушения Арендатором условий настоящего договора.

В этих случаях Арендодатель письменно уведомляет Арендатора за дней до предполагаемой даты расторжения Договора.

8.5. Арендатор также вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор при условии обязательного письменного уведомления Арендодателя не менее чем за дней до даты расторжения настоящего договора.

9. ПОРЯДОК ВОЗВРАТА ПОМЕЩЕНИЯ

9.1. Возврат арендуемого Объекта Арендодателю осуществляется по Акту приема-передачи в течение дней с момента окончания срока действия договора или его досрочного расторжения. Возврат арендуемого Объекта Арендодателю осуществляется двухсторонней комиссией, состоящей из представителей Сторон, назначенных в день окончания срока действия договора или его досрочного расторжения.

9.2. Арендованный объект должен быть передан Арендодателю в том же состоянии, в котором он был передан Арендатору, с учетом нормального износа, а также безвозмездно переданы по Акту и все произведенные на арендуемых площадях перестройки и переделки, улучшения, составляющие их принадлежность и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера.

9.3. Произведенные Арендатором отделимые без вреда для арендованного Объекта улучшения, являются собственностью Арендатора и могут по прекращении настоящего Договора быть либо изъяты им, либо переданы Арендодателю на взаимосогласованных условиях.

9.4. Если состояние возвращаемого Объекта или состояние технического оборудования и мебели по окончании срока действия Договора хуже состояния с учетом нормального износа, Арендатор обязуется возместить Арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Ущерб определяется комиссией с участием представителей Арендодателя и Арендатора с привлечением специалистов по мере необходимости.

10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если они оформлены в письменном виде, подписаны представителями Сторон и их подписи скреплены оттисками печатей Сторон.

10.2. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора будут по возможности решаться путем переговоров между Сторонами.

10.3. Споры и разногласия, неурегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение в арбитражный суд .

10.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

10.5. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, Стороны будут разрешать в соответствии с действующим законодательством РФ.

10.6. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации одной из Сторон, она обязана письменно в трехдневный срок сообщить другой Стороне о произошедших изменениях. В случае невыполнения условий настоящего пункта, уведомление, направленное по прежнему адресу, считается доставленным надлежащим образом.

10.7. В случае признания недействительным какого-либо из положений настоящего договора, оно не затрагивает положений остальных условий настоящего Договора, которые сохраняют силу.

10.8. Все письма направляются Сторонами по адресам, указанным в настоящем договоре. По любому уведомлению получившая Сторона обязана ответить в течение дней с момента получения. Любое уведомление высылается Стороне заказным письмом с уведомлением, или под расписку с оттиском печати. В случае отсутствия ответа, вопрос считается решенным положительно для отправившей Стороны.

11. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК: АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

12. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________ Арендатор _________________

Сдаем имущество в аренду

16.01.2009″Московский бухгалтер» М. Лоскутова

Правовые вехи

Согласно статье 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Вместе с тем, арендодателями могут выступать также и управомоченные законом или собственником лица. К таковым, в частности, относятся получатели имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Однако при сдаче в аренду активов последним будет необходимо заручиться согласием на подобное мероприятие собственника имущества (п. 2 ст. 295 ГК).

Что касается заключения договора аренды, то в определенных законодательством случаях данный контракт обязан иметь письменную форму. Так, договор аренды должен быть оформлен на бумаге, если в качестве одной из сторон арендных отношений выступает юридическое лицо, а также когда предметом соглашения является транспортное средство с экипажем или без такового (ст. 609, 633, 643 ГК). Причем это правило должно исполняться вне зависимости от того, на какой срок заключается соглашение. Помимо этого, согласно статье 609 Гражданского

кодекса, требование о письменной форме договора должно быть выполнено, когда он заключается более чем на год.

В ряде случаев срок контракта может быть ограничен законодательством. Так, для отдельных видов аренды или имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки (п. 3 ст. 610 ГК). Например, договор субаренды не может быть заключен на время, превышающее арендный контракт (п. 2 ст. 615 ГК), а договор проката не может действовать дольше одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Примечательно, что даже если в оговоренных выше контрактах указан срок, перекрывающий установленный законом, то они считаются заключенными на период, равный предельному.

Договоры аренды подлежат государственной регистрации. Учтите, что данные требования гражданского законодательства распространяются также на договоры субаренды. Исключение составляют лишь указанные в подпункте 2 статьи 26 Земельного кодекса соглашения об аренде и субаренде земельных участков, заключенные на срок менее года, а также контракты, для которых письменная форма не является обязательной. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента таковой, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Для тех же соглашений, регистрация которых не обязательна, применимы положения статьи 433 Гражданского кодекса. В свою очередь, данная норма гласит, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, он считается заключенным с момента осуществления этой операции.

Кстати говоря, если собственник передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию данного объекта (например, технический паспорт, сертификат качества и тому подобные), то арендодатель запросто может лишиться денег за пользование его активами. Так, по мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда, в подобных случаях арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Основные средства

Несмотря на то, что при сдаче в аренду сам объект на предприятии фактически отсутствует, арендодатель продолжает учитывать его на своем балансе. Исключения из данного правила составляют лишь случаи передачи в аренду предприятия как имущественного комплекса, а также лизинг.

Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н (далее — Инструкция к плану счетов) установлено, что счет 01 «Основные средства» предназначен для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации, в том числе находящихся в аренде. Логично, что организация-арендодатель продолжает отражать сумму амортизации по сданным во временное пользование основным средствам (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина от 13 октября 2003 г. № 91н).

Данные правила распространяются и на фирмы-арендодателей, которые применяют упрощенную систему обложения. Ведь такие налогоплательщики не освобождаются от обязанности ведения бухучета в части основных средств и нематериальных активов (п. 3 ст. 4 Закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Следует обратить внимание, что, оставаясь на балансе арендодателя, переданные основные средства по-прежнему являются объектом обложения налогом на имущество организаций. Данное обстоятельство следует учесть при установлении арендной платы.

В случаях, когда компания изначально приобретала имущество с целью сдачи его в аренду, данные объекты следует учитывать на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Дело в том, что в силу Инструкции к Плану счетов именно на этом счете аккумулируется информация о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые ею за плату во временное пользование с целью получения дохода. Аналитический учет по счету 03 необходимо вести по видам и объектам материальных ценностей, а также в отношении каждого арендатора.

Учет начисленных арендодателем сумм амортизации по сданным объектам разнится в зависимости от того, является ли предоставление имущества в аренду видом осуществляемой им деятельности. Так, в пункте 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (утвержденного приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 33н; далее ПБУ 10/99) указано, что в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды, расходами по обычным видам деятельности считаются связанные с ее осуществлением затраты. Если же сдача активов в аренду не является для фирмы основным видом деятельности, то амортизация по ним учитывается в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99).

Таким образом, амортизация по сданным в аренду ОС отражается по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» в корреспонденции либо с дебетом счета 20 «Основное производство», либо с дебетом счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы».

Что касается налогообложения прибыли, то, аналогично бухгалтерскому учету, арендодатель продолжает начислять на сданные основные средства амортизацию и, соответственно, учитывать эти суммы при исчислении налога на прибыль.

Мало того, к амортизируемому имуществу относятся также и осуществленные с согласия собственника капитальные вложения в имущество, произведенные арендатором (п. 1 ст. 256 НК). Однако при этом не следует забывать о следующих особенностях, предусмотренных пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса:

  • если собственник компенсирует арендатору потраченные на капитальные вложения средства, то они амортизируются в общеустановленном порядке;
  • если арендодатель хоть и дал согласие на преобразования сданных объектов, но не возмещает потраченное арендатором на капитальные вложения, то амортизировать данные объекты он не имеет права. По крайней мере, в течение действия арендного договора.

Вместе с тем, согласно подпункту 32 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса, при определении базы по налогу на прибыль арендодатель не учитывает доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений переданного во временное пользование имущества, произведенных арендатором.

важно

По мнению ведомственных чиновников, передача арендаторам собственнику неотделимых улучшений недвижимого имущества в счет арендной платы в ряде случаев может подпадать под обложение налогом на добавленную стоимость. Так, например, дело обстоит, когда возведение «улучшений» производилось с привлечением подрядных организаций. Подобное замечание было сделано Министерством финансов в письме от 29 августа 2008 г. № 03-07-11/290. Аналогичную точку зрения высказывала ФНС России в письме от 18 мая 2006 г. № 03-1-03/985.

Учет арендных платежей

В целях налогообложения прибыли средства, получаемые арендодателем от сдачи имущества, признаются его доходом. Ответ на вопрос, в составе каких именно доходов учитывать данные поступления, напрямую зависит от того, в рамках какой деятельности осуществляется передача имущества в аренду.

Так, если предоставление активов во временное платное пользование является основным видом деятельности арендодателя, что находит отражение в его учредительных документах, то получаемые средства будут относиться к доходам от реализации. Аналогично ситуация складывается и в случае, когда сдача в аренду имущества фирмы хоть и не является основным видом ее деятельности, но осуществляется на систематической основе, то есть носит регулярный характер (постановление ФАС Московского округа от 23 ноября 2007 г. № КА-А40/12012-07). Как правило, в качестве критерия систематичности получения подобных средств опираются на пункт 3 статьи 120 Налогового кодекса, в котором под таковым понимается два раза и более в течение календарного года.

Если же сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности организации, а также не осуществляется на систематической основе, то полученную арендную плату следует относить на внереализационные доходы (п. 4 ст. 250 НК).

Данные правила распространяются и на предприятия, применяющие упрощенную систему налогообложения. Ведь в соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса отнесение полученных упрощенцами арендных платежей к доходам регулируется теми же «прибыльными» статьями 249 и 250 Кодекса.

Что касается индивидуальных предпринимателей, то сдача принадлежащего им имущества во временное пользование является не чем иным, как реализацией прав бизнесменов на распоряжение собственными активами. Логично, что с получаемых арендных платежей данным налогоплательщикам придется уплачивать НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК). Налог на доходы физических лиц будет исчисляться по 13-процентной ставке.

Если же предприниматель применяет упрощенную систему обложения, то полученные от аренды средства следует учитывать при исчислении единого налога. В данном случае дилемма, является ли сдача в аренду основным видом бизнеса, да и предпринимательской деятельностью в принципе, стоит куда более остро, ведь на кону вопрос, по какой ставке будут облагаться поступившие от аренды средства.

Так, если предприниматель применяет «патентный» УСН на основании подпункта 56 пункта 2 статьи 346.25.1 Налогового кодекса, то есть сдает в аренду (внаем) собственное недвижимое имущество, в том числе квартиры и гаражи, то расплачиваться с бюджетом ему придется по годовой стоимости патента. Данная сумма рассчитывается как соответствующая налоговой ставке, предусмотренной пунктом 1 статьи 346.20 Кодекса (то есть 6%), доля установленного потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода.

Если же в той местности, на которой ИП осуществляет свою деятельность, не предусмотрена возможность применения патентного УСН, то исчисление налога с операций по сдаче в аренду имущества следует производить в обычном «упрощенном» порядке, который зависит от выбранного объекта обложения. То есть по 6- или 15-процентной ставке.

В тех же случаях, когда бизнесмен осуществляет несколько видов деятельности, ситуация складывается следующим образом. Если сдача имущества во временное пользование за плату зафиксирована как его основной бизнес в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, то полученные арендные платежи будут облагаться единым «упрощенным» налогом (письмо Минфина от 6 марта 2008 г. № 03-11-05/55). Если же аренда в ЕГРИП не поименована, то операции по данной деятельности подпадают под налог на доходы физических лиц.

Для тех плательщиков, которые выбрали в качестве объекта налогообложения «доходы минус расходы», такое положение дел может оказаться на руку. Ведь предусмотренная в этом случае ставка единого налога, равная 15 процентам, ниже 13-процентного НДФЛ. А вот рассчитывающихся с бюджетом по 6-процентной ставке налогоплательщиков данная ситуация вряд ли может порадовать.

Пример

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом «доходы», сдает в аренду нежилые помещения. При этом в ЕГРИП данная деятельность зафиксирована как основная. Арендатор ежемесячно перечисляет ИП в качестве арендных платежей 50 000 руб. Расходы, связанные со сдачей помещений в аренду, составляют 1000 руб.

Сумма единого налога, подлежащего уплате в бюджет, составит:
50 000 руб. × 6% = 3000 руб.

Если бы ИП применял упрощенку с объектом «доходы минус расходы», то сумма налога составила бы:
(50 000 руб. — 1000 руб.) × 15% = 7350 руб.

Если бы сдача в аренду не была поименована в ЕГРИП в качестве осуществляемой ИП предпринимательской деятельности, то бизнесмен должен был бы уплатить с нее НДФЛ в размере:
(50 000 руб. — 1000 руб.) × 13% = 6370 руб.

Подписка Разместить:
— Договор аренды (вариант 1).doc
— Договор аренды (вариант 2).doc
— Договор аренды жилого помещения.doc
Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом.doc
образец договора аренды нежилого помещения между физ лицом и юр лицом.doc
договор аренды помещения между физическим лицом и организацией.doc
— Примерная форма договора аренды земельного участка.doc
— Примерная форма договора аренды недвижимого имущества (арендная плата включает арендн платежи.doc
— Примерная форма договора аренды недвижимого имущества арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами.doc
— Примерная форма договора аренды нежилого помещения (арендатор — юрлицо арендодатель — физлицо.doc
— Примерная форма договора аренды нежилого помещения (арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.doc
— Примерная форма договора аренды нежилого помещения (вариант 3).doc
— Примерная форма договора аренды нежилого помещения (юр лица).doc
— Примерная форма договора аренды нежилого помещения у ТСЖ.doc
— Примерная форма договора аренды помещения с медицинским оборудованием.doc
— Примерная форма договора аренды строительной техники (без оператора по управлению.doc
— Примерная форма договора аренды строительной техники с предоставленим услуг по управлению.doc
— Примерная форма договора аренды транспортного средства без экипажа (арендодатель-физ лицо).doc
— Примерная форма договора аренды транспортного средства с правом выкупа.doc
— Примерная форма договора аренды транспортного средства с услугами по управлению.doc
— Примерная форма договора аренды транспортного средства с экипажем (арендодатель-физ лицо).doc
— Примерная форма договора аренды.doc
— Примерная форма договора купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку.doc
— Примерная форма договора купли-продажи арендуемого имущества.doc
— Примерная форма договора лизинга (финансовой аренды с правом выкупа).doc
— Примерная форма договора передачи прав и обязанностей по договору аренды.doc
— Примерная форма договора финансовой аренды (лизинга) с прямым участием продавца.doc
— Договор субаренды нежилого помещения.doc
— Договор субаренды части нежилого помещения.doc
>Договор найма квартиры

ДОГОВОР НАЙМА

квартирыг. «» 2019 г. Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю квартиру, расположенную по адресу: , расположенную на этаже, в дальнейшем именуемую «Квартира», за плату во временное пользование для проживания.

1.2. Наймодатель распоряжается Квартирой по праву собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным , запись регистрации в ЕГРП № от «»2019 г.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Квартира сдается внаем вместе со всеми её принадлежностями и находящимся в ней имуществом, в дальнейшем именуемое «Имущество», согласно описи, которая прилагается к Договору (Приложение № 1).

2.2. При подписании Договора Наймодатель передает Нанимателю Квартиру, Имущество, комплект(а) ключей, ключ(а) от почтового ящика.

2.4. Наймодатель гарантирует: на момент подписания Договора Квартира свободна от обязательств, т.е. не заложена, не сдана в аренду (наем), в споре или под запрещением (под арестом) не состоит, не обременена иным способом, на Квартиру отсутствуют притязания третьих лиц.

2.5. С Нанимателем будут проживать .

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Наймодатель обязан предоставить Квартиру и Имущество в состоянии, пригодном для проживания и соответствующего назначения. Передача Квартиры, Имущества, ключей оформляется актом приема передачи и должна быть осуществлена Сторонами в день подписания Договора.

3.2. Наймодатель имеет право проверять состояние Квартиры и Имущества не реже раза в , предварительно известив Нанимателя.

3.3. Наймодатель не отвечает за недостатки Квартира и Имущества, которые были оговорены им при заключении Договора и были заранее известны Нанимателю, либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время их осмотра или проверки при заключении Договора.

3.4. Наниматель обязан:

3.4.1. Пользоваться Квартирой и Имуществом в соответствии с условиями Договора и их назначением;

3.4.2. Своевременно вносить плату за наем Квартиры и электроэнергию в порядке и сроки, установленные в п.5. настоящего Договора;

3.4.3. Обеспечить доступ Наймодателя в Квартиру после извещения Наймодателя;

3.4.4. В случае причинения ущерба Квартире или Имуществу в течение дней с момента получения требования Наймодателя возместить ему издержки, связанные с устранением ущерба, либо по согласованию с Наймодателем устранить ущерб самостоятельно. Факт причинения ущерба, его размер и расчет указанных издержек оформляется двусторонним актом, или, в случае отказа одной Стороны, другой Стороной с участием двух свидетелей;

3.4.5. По истечении срока найма вернуть Наймодателю Квартиру и Имущество в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа, а также вернуть Наймодателю полученные комплекты ключей и документы об оплате электроэнергии. Возврат оформляется актом приема-передачи.

3.4.6. Наниматель имеет право при обнаружении недостатков Квартиры или Имущества, возникших по независящим от Нанимателя причинам, полностью или частично препятствующих пользованию Квартирой или Имуществом, потребовать от Наймодателя устранить названные недостатки за счет Наймодателя.

3.4.7. Наниматель не имеет право:

  • производить в Квартире неотделимые улучшения или изменения;
  • сдавать Квартиру или Имущество, или их часть в поднаем и/или передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам;
  • использовать Квартиру каким бы то ни было образом в целях осуществления предпринимательской деятельности.

4. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию Сторон.

4.2. Во всех остальных случаях Стороны руководствуются ст.687 ГК РФ.

5. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

5.1. Плата за наем Квартиры и Имущества составляет рублей в месяц, начиная с даты фактического предоставления Квартиры и Имущества в пользование. Оплата производится авансом, поквартально (за три месяца вперед).

5.2. Все даты и сроки установлены в Договоре включительно.

5.3. При подписании настоящего Договора Наниматель вносит плату за наем за первый и последний период найма в размере рублей.

5.4. В дальнейшем плата за наем вносится Нанимателем периодически не позднее дней до начала каждого квартала (трех месяцев) пользования Квартирой и Имуществом.

5.5. Наниматель дополнительно оплачивает услуги за пользование электроэнергией. Указанные суммы подлежит внесению Нанимателем в сроки, установленные для таких платежей.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий Договор заключен с даты его подписания на срок до «»2019 г.

6.2. По истечении срока найма Договор может быть продлен на срок, установленный соглашением Сторон.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Изменения и дополнения настоящего Договора должны быть совершены в письменной форме.

7.2. Риск случайной гибели или порчи Квартиры и Имущества не по вине Нанимателя и(или) проживающих с ним лиц лежит на Наймодателе.

7.3. Все споры и разногласия по настоящему Договору решаются Сторонами в установленном Законодательством РФ порядке.

7.4. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

8. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

НанимательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: НаймодательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:

9. ПОДПИСИ СТОРОН

Наниматель _________________ Наймодатель _________________

Договор аренды недвижимого имущества

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *