Долги предыдущего собственника квартиры

Что говорит закон

Согласно пункту 3 статьи 30 ЖК РФ владелец квартиры (дома, любого иного помещения) должен отвечать за ее (его) содержание. Статья 153 того же Кодекса определила, что владелец обязан своевременно оплачивать коммуналку, к числу которой относится: квартплата, капремонт, газ, свет (электроэнергия), вода и т. д.

В свою очередь, статья 223 Гражданского кодекса определила, что право собственности возникает тогда, когда предыдущий ее владелец передал нынешнему. Передачу можно осуществить путем продажи, дарения и т. д. Получается, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не обязывает нового хозяина рассчитываться по задолженностям предыдущих жильцов. Раз право владения возникает в момент передачи имущества, значит, ответственность по уплате долгов ЖКХ возникает в тот же момент.

Но в то же время пункт 3 статьи 158 ЖК РФ определил, что обязанность по оплате капитального ремонта лежит на всех, без исключения, жильцах дома и при осуществлении перехода жилого помещения от одного владельца к другому – перейдет также и задолженность за капремонт.

Также нелишним будет выяснить, обязан ли новый собственник оплачивать старые долги за коммунальные услуги. Резюмируя вышесказанное, отметим, что на нового владельца переходит обязанность только по оплате капитального ремонта, к неоплаченным ЖКУ он не имеет никакого отношения. Таким образом, определяясь, кто платит долги по коммунальным и иным платежам при покупке квартиры, можно сделать вывод , что эта обязанность остается за прежним владельцем. То, что он смог продать недвижимость с задолженностью никак не освобождает его от необходимости рассчитаться с ЖКХ, так как жилищно-коммунальные услуги привязываются не к жилому помещению, а к его собственнику.

При покупке квартиры с долгами за коммунальные услуги обязанность по их выплате остается за прежним владельцем

Можно ли договориться с продавцом и как заключить договор

Если перед покупкой квартиры уже заведомо известно, что у предыдущего собственника имеются неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, можно поступить двумя способами:

  1. Заплатить старые долги самостоятельно, добившись с владельца согласия о скидке на квартиру, равной общей сумме долга. При этом согласно статье 391 Гражданского кодекса РФ в договор купли-продажи (дарственную) нужно внести пункт о переуступке задолженности. Если таковой пункт не будет отражен – у нового собственника не будет обязанности по погашению имеющихся долгов.
  2. Договориться о том, что должник будет самостоятельно выплачивать имеющиеся у него обязательства после того, как получит от покупателя деньги за квартиру. В таком случае в договор купли-продажи следует включить пункт о том, что все существующие долги остаются за предыдущим хозяином, и он же обязуется их оплатить. При этом в договоре нужно отразить показания всех имеющихся счетчиков.

Если в течение длительного срока предыдущий владелец не исполняет взятых на себя обязанностей, в его отношении может быть начато судебное разбирательство.

В любом из случаев, при смене владельца и оформлении договора в ЖКХ следует взять справку об имеющейся задолженности.

Правильно составленный договор купли-продажи убережет от возможных проблем

Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам

Практика такова, что коммунальщики зачастую пытаются приписать имеющиеся долги по ЖКУ новым владельцам, ссылаясь на то, что услуги привязываются к квартире, а не к собственнику. Это в корне неверно, даже если прежним владельцем квартиры был близкий родственник, новый собственник не несет ответственности за его задолженность. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо:

  1. При получении права собственности направить запрос в ТСЖ (управляющую компанию, ЖКХ) о предоставлении нового лицевого счета на коммунальные услуги. При этом нужно предоставить текущие показания счетчиков, чтобы не допустить приписывания старого долга новым жильцам.
  2. Если в ЖКХ отказываются менять лицевой счет на дом (квартиру), нужно напомнить им о 153 статье Жилищного кодекса РФ, где указано, что обязанность по оплате коммунальных платежей ложится на собственника в тот момент, когда в его владение переходит жилое помещение.
  3. Если это не помогло, нужно направить заявление на имя руководителя организации, изложив суть проблемы и приложив выдержки из статьи 153 Жилищного кодекса РФ и ст. 223 ГК РФ. Также, правильно будет приложить копию договора передачи собственности (дарственная, акт купли-продажи), подтверждающую дату вступления во владение. Заявление следует распечатать в 2 экземплярах.
  4. Если отказал и руководитель организации – нужно обращаться в прокуратуру, составив заявление таким же образом, как в предыдущий раз.

Таким образом, при необходимости взыскать долги со старого владельца, ЖКХ должно подавать иск в суд, чтобы обязать предыдущего собственника совершить платеж. По законодательству новые жильцы должны произвести выплату только за имеющиеся долги по капитальному ремонту дома, не более того.

Из видео можно узнать о переходе долгов за квартиру к новому собственнику:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация с юристом Заказать обратный звонок Все ещё остались вопросы? Позвоните по номеру +7 (499) 938 50 41 и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

В соответствии с ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. По общему правилу обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника помещений появляется с момента возникновения права собственности на такое жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).
Следует отметить, что в соответствии с ч. 2 ст. 169 Жилищного кодекса РФ от уплаты взносов на капитальный ремонт освобождаются собственники помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.
На основании ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику помещения переходит обязанность по погашению образовавшейся у предыдущего собственника задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт.
Иными словами, если у прежнего собственника помещений в многоквартирном доме образовалась задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт, то при переходе права собственности к новому собственнику помещения обязанность по погашению данной задолженности возлагается именно на нового собственника.
Дополнительно отметим, что за несвоевременную и (или) неполную уплату взносов на капитальный ремонт с собственника помещений в многоквартирном доме взыскиваются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со следующего дня после дня наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт (ч. 14.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

О чем говорит закон

Чтобы дать исчерпывающий ответ, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника, потребуется обратиться к действующему законодательству. Такие сделки регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации. Здесь в статье 153 сказано, что при операциях с недвижимостью, просрочки платежей, допущенные предыдущим хозяином, не переходят к новому собственнику.

Согласно действующему законодательству, долги по оплате услуг ЖКХ, кроме взносов на капитальный ремонт, считаются проблемой старого владельца квартиры

Однако тут найдутся определенные нюансы. Статья 391 гласит о вероятности начисления недоимки на счета покупателя при добровольном согласии этого человека погасить такую задолженность. Само собой, пункт о подобных намерениях фиксируется в договоре купли-продажи и дополняется нотариально заверенным соглашением. В иных случаях новый владелец вправе оспорить в будущем этот момент.

Кроме того, в 2013 году возникло понятие услуги «капитальный ремонт». Здесь долги по коммунальным платежам предыдущего собственника по-умолчанию переходят к покупателю жилплощади. Этому нюансу посвящена третья часть статьи 158.

Однако нынешнее положение дел отличается от условий, которые установлены законодательно. Сегодня коммунальные хозяйства требуют полного погашения недоимки по просроченным выплатам ЖКХ, которые достались «в наследство» человеку, приобретшего такое жилье. Узнаем, обязан ли новый собственник оплачивать долги за коммунальные услуги, насколько правомерны требования представителей ТСЖ и что делать покупателям в подобных случаях.

Права владельца недвижимости

Начнем с изучения вопроса, должен ли новый собственник платить долги по квартплате. Ведь если следовать закону, необходимость выплат наступает лишь в ситуациях с покупкой жилплощади, где накоплена определенная сумма просрочки за капитальный ремонт здания или когда жилец добровольно вызвался оплатить недоимку коммунальщикам. Хотя управляющие компании вольно трактуют положения действующего законодательства и «давят» на новых хозяев, угрожая судом.

Новый собственник жилья вправе отказаться погашать чужую задолженность, если в договоре купли-продажи не предусмотрены иные условия

Отметим, что в подобных ситуациях неуместно поддаваться на шантаж коммунальной конторы – закон целиком на стороне нового владельца жилья. Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры остаются проблемой продавца – ведь сумма числится на лицевом счете этого человека. Здесь покупатель вправе известить коммунальные службы о нежелании оплачивать чужие платежи, приложив к письму копию договора о дате вступления в права собственности.

Учитывайте, что в подобных ситуациях распространены угрозы сотрудников ТСЖ отказать в подписании нового договора с владельцем, пока не пройдут положенные выплаты по старому соглашению. Это требование незаконно, поскольку нарушает гражданские права нового хозяина.

Конечно, представители ТСЖ максимально перелагают ответственность за погашение недоимки на нового владельца – ведь в подобных ситуациях должником перед прямым поставщиком ресурсов или услуг становится уже коммунальная организация. Отметим, что людям, которые не намерены тратить время на судебную тяжбу, целесообразно самостоятельно проинформировать прошлого собственника жилплощади о требованиях сотрудников ТСЖ, хотя и это не входит в круг обязанностей таких жильцов.

В таких ситуациях уместно оговорить с продавцом, кто и на каких условиях оплачивает накопленную задолженность

Патовые ситуации, когда начальство жилищной конторы наотрез отказывается подписывать договор о поставке услуги новому жильцу, уместно решать в суде. Однако тут уместно еще на этапе подготовки сделки проверить корректность предоставленных бывшим хозяином бумаг и убедиться, что задолженность по коммунальным платежам при смене собственника оплатит старый хозяин. Такие действия уберегут покупателей от проблем в будущем.

Как поступить

Теперь поговорим о правильных действиях нового собственника жилплощади. Рассмотрим поведение покупателя, которое позволит избежать неприятных последствий при составлении договора о продаже квартиры, и уточним, как удастся поправить ситуацию, если новый хозяин – жертва недобросовестного продавца и риэлтора. Ведь в первом случае правильные действия покупателя предупреждают вероятные проблемы, а во втором – избавят от претензий коммунальщиков.

Договариваемся с продавцом

Сначала рассмотрим примеры, которые уберегут читателей от попадания в подобную ситуацию – действия покупателя при составлении договора купли-продажи. Ведь именно до момента совершения сделки важно узнать о фактическом состоянии счетов продавца, потребовав справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Чтобы не оказаться жертвой недобросовестного продавца, на этапе согласования сделки требуйте справку об отсутствии долга за квартиру

Обратите внимание, что такую бумагу выдает ТСЖ или ЕИРЦ, и срок действия документа составляет всего 10 дней. Поэтому сверьте дату получения справки с текущим днем. Кроме того, обезопасить себя от подделки удастся, разузнав такую информацию самостоятельно – проверка в интернете с помощью адреса покажет начисленные к уплате суммы за квартплату и другие услуги ЖКХ.

Отметим, что критический размер задолженности отражается уже на сайте ФССП – ведь в подобных случаях неизбежен судебный процесс, заканчивающийся и арестом квартиры. Этот момент тоже целесообразно учитывать и проверять.

Здесь уместно отразить реальные показания приборов учета в акте приема-передачи жилья, чтобы получить реальные доказательства для аргументирования собственной позиции при претензиях коммунальных служб. Кроме того, заключение нового соглашения с ТСЖ на поставку услуг – обязанность покупателя. Игнорирование этого требования чревато дальнейшими проблемами.

В акте приема-передачи жилья уместно указать текущие показания приборов учета на день покупки жилья

Помните, извещение придется занести в офис компании либо выслать заказным письмом. Причем в случаях, когда дом обслуживают несколько прямых поставщиков, новый владелец жилплощади рассылает подобные уведомления каждой организации, которая причастна к подаче услуг.

Когда числится неуплата

В случаях, когда потенциальный покупатель квартиры обнаружил задолженность, тут целесообразно обсудить с прежним собственником схему взаимодействия. Тут известны следующие способы решения проблемы:

  1. Выдача аванса продавцу. Само собой, эти деньги направлены для погашения имеющегося долга старым собственником, но здесь потребуется составить договор и нотариально заверить эту бумагу.
  2. Договоренность о погашении платежа новым жильцом. В такой ситуации практикуют снижение номинальной цены жилплощади продавцом. Учитывайте, что здесь тоже уместно письменное соглашение о подобных намерениях, которое заверяет нотариус.
  3. Расторжение сделки. В случаях, когда бывший владелец квартиры умышленно умалчивает о крупных суммах просрочек платежей за жилье и отказывается от разговоров о решении этого вопроса, покупателю целесообразно задуматься о приобретении другой недвижимости. Ведь вероятные проблемы с представителями обслуживающей компании доставят проблемы новому собственнику, а старый хозяин исчезнет из поля зрения.

Как видите, погасить начисленные платежи вправе и продавец, и покупатель – решение определяется конкретными условиями соглашения и стоимостью жилплощади. Однако тут важно учитывать, что принудить нового собственника к уплате такой недоимки невозможно. Исключения тут – просрочки взносов на капремонт или добровольное и заверенное нотариусом согласие выплатить задолженность.

Исправление ситуации

Теперь перейдем к случаям, когда покупатель недвижимости оказался жертвой личной беспечности и приобрел квартиру с «проблемой». Помните, формально заставить оплачивать такие долг коммунальщики не вправе, но систематическое давление на жильца и угрозы прекратить подачу услуг способны сломить даже стойких людей. Правда, в таких случаях уместно действовать в рамках закона.

Взаимная договоренность с продавцом о нюансах погашения задолженности за услуги ЖКХ — важный этап подобных сделок

Начните с извещения сотрудников жилищной конторы о смене собственника и запросите открытие новых лицевых счетов. Само собой, тут потребуется приложить пакет бумаг, которые доказывают слова нового собственника: договор купли-продажи, акт приема-передачи с показаниями счетчиков, другие сопутствующие документы.

При отказе представителей ТСЖ оформить отношения, уместно обращаться в суд. Помните, что в подобных ситуациях закон оправдывает действия жильца и обяжет работников жилищной компании идти на уступки.

Конечно, подобные действия требуют приложения определенных усилий и нервов, но исправить ситуацию по-другому не удастся. Напомним, что при проверке счетов предыдущего владельца особенное внимание уместно уделить именно задолженности по взносам за капитальный ремонт дома – ведь в такой ситуации закон говорит о преемственности выплат новым хозяином.

Подведем итог

Теперь подытожим сказанное выше. Новые жильцы, которые приобрели квартиру с «сюрпризом», не обязаны погашать платежи старых владельцев. Исключением тут становятся ситуации добровольного принятия подобных обязательств либо задолженность за капремонт строения. Однако в правовой практике известны дела, когда покупатели оспаривали «добровольную» уплату задолженности, которую неправильно оформили в соглашении.

Законодательство четко говорит, что обязанностью нового владельца жилья становится лишь погашение долга за капремонт здания, поэтому такой момент нуждается в тщательной проверке еще до передачи всей суммы продавцу

По этим причинам неуместно беспокоиться о погашении недоимок старых хозяев жилья. С точки зрения закона, покупатель недвижимости обязан оплачивать счета лишь после фактического вступления в права собственности. Поэтому давление и шантаж коммунальных служб на таких людей считается нарушением законодательства.

Предлагаем узнать читателям, за какую сумму просрочки сотрудники жилищной организации вправе прекратить поставки электроэнергии. Эта информация найдется здесь.

Как видите, изучение базовых законов убережет граждан от неприятных жизненных ситуаций. Учитывайте, что использование коммунальщиками правовой безграмотности людей оборачивается потерями средств и нервов. А вот аргументированное обоснование собственной позиции в корне меняет дело в пользу владельца жилплощади.

Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):

  • плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
  • взнос на капитальный ремонт. Следует учитывать, что для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ);
  • плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).

Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Примечание. Если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника — публичного образования, вы имеете право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей (Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06).

Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки — перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

В связи с этим, если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи желательно указать, что эта задолженность покупателю не передается.

При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Запросите справку из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по коммунальным услугам

Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК либо попросить предыдущего собственника ее представить.

Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.

Шаг 2. Направьте уведомление в УК, ТСЖ или ЖК о перемене собственника квартиры

О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.

Шаг 3. Уведомьте бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности

Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомьте его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.

Подготовлено на основе материала

кандидата юридических наук Грачева Н.А.

Долги предыдущего собственника квартиры

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *