Как сдавать квартиру по закону

Содержание

Какие квартиры можно и нельзя сдавать

Любое ли жилье можно использовать как дополнительный источник дохода, сдавая его по договору найма? За небольшим исключением, воспользоваться этим правом могут все собственники жилых помещений.

Приватизированные квартиры

По статусу ничем не отличаются от собственности, полученной в результате купли-продажи, дарения, договора долевого участия или в наследство. Сразу после получения свидетельства о государственной регистрации, владелец вправе распоряжаться недвижимостью и сдавать ее в аренду. Для заключения сделки потребуются правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт владельца.

Доли жилья

Сложнее дело обстоит с долевой собственностью. Хотя по закону хозяин доли имеет право передать ее в аренду, его намерения могут быть ограничены несогласием других совладельцев. Ситуация осложняется еще и тем, что отсутствует выделение доли в натуре – при спорах владельцу трудно доказать, что он сдает именно свою часть или комнату. По закону, сдавать разрешено изолированное помещение – комнату. Но если квартира сдается целиком и все совладельцы готовы подписать договор или письменно подтвердить свое согласие, трудностей не возникнет.

Комнаты в коммунальных квартирах

В данном виде собственности лицевые счета разделены, а помещения выделены в натуре и закреплены за своими владельцами в виде отдельных комнат, поэтому согласия других соседей по коммунальной квартире в настоящее время не требуется.

Хозяин волен выбирать и заселять нанимателей по своему усмотрению. Оспорить можно их количество – в случае, если санитарные нормы явно нарушаются.

Более внимательны соседи будут к отступлению от правил по использованию жилых помещений, так как жизнь квартирантов начнет протекать у них на глазах. Любое нарушение законного порядка проживания может стать поводом для жалоб. Корректировки действующего законодательства незакончены, возможно, что в дальнейшем для заключения договора найма потребуется согласие всех соседей.

Муниципальное неприватизированное жилье

Эти квартиры находятся в собственности города, а проживающие в них сами являются нанимателями. Однако законом предусмотрено право сдавать такую недвижимость в «поднаём». При этом процедура будет отличаться от привычной – потребуется заручиться согласием владельца – городской администрации. Для этого необходимо направить запрос на разрешение в районное Управление и дождаться одобрения. При составлении такого прошения свою подпись под ним обязан поставить каждый прописанный либо передать доверенность.

Ипотечные квартиры

Дополнительный доход может стать отличным подспорьем для скорейшего погашения долга перед кредитной организацией, но для этого потребуется расширенный пакет документов – согласие банка и договор страхования. Поскольку кредиторы и сами заинтересованы в успешном погашении ипотеки, они с радостью пойдут навстречу и одобрят такое предпринимательство. Однако находясь в кабале ипотеки, не пытайтесь хитрить, заключая сделку в обход банка. Если же ипотечная квартира приобретается для последующей сдачи в наём, предупредите об этом заранее – возможно, эта информация облегчит одобрение кредита.

Служебные квартиры

Как и в случае с неприватизированным жильем, вопросы о возможном поднайме будет решать собственник. Но есть и отличие – в этом случае проживание не бессрочное, как в муниципальном жилье, а ограничено периодом службы. Поэтому точный порядок не регламентирован, а зависит от конкретной ситуации и решается только с привлечением настоящего собственника.

Аварийное жилье или без ремонта

Основное правило, закрепленное в Гражданском Кодексе – это передача помещения в пригодном для жизни состоянии. Этот пункт полностью исключает ветхое и аварийное жилье из списка допустимого к аренде.

Запущенную же недвижимость придется сначала привести в полное соответствие санитарным требованиям: устранить грязь и мусор, обеспечить бытовым оборудованием.

Это ограничение должно быть учтено и теми, кто ищет квартирантов для новостроек или заселяет туда рабочих за символическую плату «под ремонт». Прежде чем приступить к подписанию договора, придется сдаваемый объект электрифицировать, обеспечить водоснабжение и сантехнику.

Кому разрешено заниматься сдачей недвижимости

Вести такую деятельность может как физическое, так и юридическое лицо. В первом случае выступает обычный гражданин, во втором – агентство, зарегистрированное по закону для оказания этого вида услуг. Есть категория граждан, чья предпринимательская деятельность в данной сфере может вызвать вопросы.

Военнослужащие

Являясь собственником, военнослужащий не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью. Это означает, что он не может создать ООО или зарегистрироваться как ИП. При этом сдача квартиры от физического лица не встретит препятствий со стороны закона.

Госслужащий

Чтобы запретить или ограничить распоряжение чиновника своей собственностью, придется сначала ликвидировать прореху в законе. Хотя госслужащий извлекает возможную прибыль, его нельзя назвать предпринимателем. Но пользоваться этим, он сможет лишь до того момента, пока не решит сократить налоговое бремя, оформившись как ИП.

Полицейский

Здесь служители закона уравнены в правах с остальными гражданами, поэтому никаких ограничений для сдачи собственного жилья в аренду служба в органах за собой не влечет.

Физическое лицо

Обычный собственник имеет максимум привилегий и ничем не ограничен. Он должен соблюдать налоговое законодательство и правила эксплуатации жилых помещений. Может сдавать в аренду на любой срок. Важно лишь помнить о различии налоговой ставки между резидентами и нерезидентами.

Если вы отсутствуете в стране более 6 месяцев в году, то величина налогов возрастет с 13 до 30%.

Если в вашем распоряжении находится несколько квартир, или помещение подходит под мини-гостиницу или хостел, выгодно будет сократить налог до 6%, зарегистрировав ИП. Важно, что индивидуальный предприниматель должен делать отчисления в страховой и пенсионный фонды.

Плюсы и минусы для арендодателя

Недвижимость в комфортном районе, с транспортной доступностью и евроремонтом вполне может стать доходной. Выгодно ли это, учитывая, что от владельца потребуется лишь поставить свою подпись под контрактом и предоставить реквизиты для зачисления денег? Ответ кажется очевидным, однако споры, стоит ли инвестировать в арендную недвижимость или проще положить эти же деньги на депозит, не стихают.

Если считать прибыль с калькулятором, то она не так велика в сравнении со стоимостью объекта. К тому же рынок недвижимости одним из первых реагирует на кризисные колебания. Однако прагматик скажет, что в отличие от инвестирования в акции и ценные бумаги, стены из бетона и кирпича надежнее – они никуда не денутся и могут быть переданы потомкам, а спады чередуются со взлетами.

Несомненным плюсом наличие дополнительного дохода станет и при оценке финансовой состоятельности – что немаловажно для активных граждан. Этот вид деятельности легко свернуть, расторгнув договор или дождавшись срока его окончания. Аренда не помешает и экстренной продаже – вы всегда сможете вновь превратить метры в наличные. Так что же настораживает в таком бизнесе и каковы риски для собственника?

Наше законодательство защищает интересы арендатора, однако на 100% уберечься от недобросовестных нанимателей невозможно. Задержка или полное отсутствие платежей, испорченные отношения с соседями, тесное знакомство с участковым, затраты на ремонт своего жилища и соседей – это неполный список проблем, которые могут появиться после заселения неудачных квартирантов.

Еще больше могут пострадать арендодатели, невнимательно изучившие налоговое законодательство или сознательно уходящие в тень. При нарушении закона вернуть фискальным органам придется не только налог в полном объеме, но и штраф, который может доходить до 40% от суммы задолженности. А если неуплаченные долги превысили 600 000 рублей, административная ответственность плавно перейдет в уголовную.

Перед тем как начать подсчитывать прибыль, придется учесть расходы:

  • Оплата коммунальных квитанций. Согласно сложившимся традициям, эти расходы полностью ложатся на плечи собственника. И хотя в последнее время оплата счетчиков все чаще перепоручается квартирантам, взять на себя и остальные квитанции они соглашаются лишь при условии значительной скидки.
  • Простои. Зарабатываются деньги непросто, на свой страх и риск. Никто не компенсирует расходов из-за затянувшегося поиска жильцов, никто не вернет упущенную выгоду из-за внезапно съехавших постояльцев. Чтобы избежать разочарований, не закладывайте в прибыль все 12 месяцев аренды, делайте поправку на возможные простои.
  • Естественная амортизация. В чужом жилье мебель и сантехника ломается намного чаще, чем в своем, обои пачкаются и рвутся, а фурнитуру на окнах и дверях приходится менять едва ли не раз в квартал. Идеальный жилец – мастер на все руки остается мечтой, в реальности лучше готовиться к небольшому ремонту после каждых съехавших жильцов.

Как правильно сдать квартиру в аренду

Пошаговая инструкция и правила подготовки жилья

Убедившись, что документы в порядке, все разрешения получены, доверенности оформлены, можно приступать к подготовке самого объекта.

  1. Оцените свою квартиру объективно. Для этого ознакомьтесь с выставленными в вашем районе аналогами, проследите, насколько быстро они уходят из рекламы. В отличие от продажи, ремонт и общее состояние имеет огромное значение. В некоторых случаях небольшой косметический ремонт выгоднее, чем снижение цены – особенно при долгосрочной аренде.
  2. Составляйте текст объявления правильно. Указывайте точные характеристики – адрес, количество комнат, этаж и этажность, метраж, расстояние до остановки общественного транспорта. Сделайте качественные и объективные фотографии. Не лукавьте, не указывая цену – такие объявления не рассматриваются. Наоборот, распишите подробно – входят ли в цену коммунальные платежи, сумму и необходимость залога.
  3. Отдельным пунктом идет оснащение квартиры мебелью и техникой. Если она пустая, не бросайтесь на штурм мебельных магазинов. Попробуйте выставить свой объект как пустой, оставив примечание, что обстановку завезете по согласованию с клиентом. Многие соискатели жилья успевают обрасти собственным имуществом, и ищут пустые квартиры.
  4. С готовностью демонстрируйте правоустанавливающие и подтверждающие вашу личность документы. В этом бизнесе мошенники занимают обжитую нишу – и малейшие проволочки и колебания отпугнут клиентов. Покажите свой вариант договора, но не отказывайтесь ознакомиться с условиями второй стороны. Спокойное обсуждение деталей в самом начале – залог надежного и взаимовыгодного сосуществования в дальнейшем.
  5. Используйте просмотры с пользой для себя. Ваша задача – за короткое время убедиться в благонадежности, платежеспособности и чистоплотности новых жильцов. Не стесняйтесь отказывать кандидатам при малейших подозрениях.

Поиск клиентов

Определитесь, что для вас оптимально – нанять агента или искать клиента самостоятельно. Обратите внимание, что места обитания будущих жильцов – это специальные сайты «без посредников» и такие же тематические группы в соц.сетях, где и разместите свое объявление.

Некоторые убеждены, что самый надежный способ – это поиск через знакомых. Можно повесить рекламу на собственной странице, обратившись к друзьям и попросив распространить объявления. Но имейте в виду, что дружба – не лучшее условие для ведения дел и получение высоких прибылей. Иногда такое общение скорее принесет вред, нежели пользу.

Можно найти хорошего квартиранта путем оповещения соседей – не исключено, что кто-то из них ищет жилье для родственников или друзей.

Возможность подстраховать себя и заручиться финансовой состоятельностью арендатора – рассказать о своих планах сослуживцам. Может быть, ваш вариант заинтересует кого-то из них или они порекомендуют бывшего коллегу.

Оформление договора

Договор, заключаемый между двумя физическими лицами, будет подразумевать наем жилого помещения. Хотя в быту его принято именовать договором аренды, о ней речь пойдет только при оформлении сделки через юридическое лицо (например, агентство недвижимости).

Знакомясь с условиями договора, внимательно читайте разделы прав и обязанностей сторон. Именно эта часть контракта регламентирует ваши дальнейшие отношения и возможные споры. Если какие-либо пункты вступают в противоречие с законодательством, они не будут иметь силы в суде, однако на такие расхождения следует указать до подписания.

Проверяйте свои гарантии в случае преждевременного расторжения договора по вине клиента, следя при этом, чтобы и требования по отношению к вам в подобной ситуации не были слишком жесткими.

Тщательно оговорите и пропишите сроки платежей и последствия в случае непоступления – обычно арендатору дается небольшой срок на погашение задолженности, после чего договоренность автоматически аннулируется в случае несоблюдения этого условия. Здесь же следует оговорить срок, в который жилец обязан освободить помещение.

Проверьте права, которыми договор наделяет арендаторов – при необходимости удалите пункты о возможности передачи жилья в субаренду. Оговорите и пропишите, кто будет проживать вместе со съемщиком и на какой период он сможет принимать гостей.

Отдельным пунктом пропишите, в каком случае залог не будет возвращен – это может быть преждевременное расторжение договора, обоснованные жалобы соседей, влекущие выселение жильцов или серьезная порча имущества.

На какой срок заключать договор

Вы можете выбрать срок — от 1 месяца до 5 лет, но при долгосрочной аренде надежнее выбирать период в один календарный год.

Так вы сможете корректировать арендную ставку в соответствии с меняющимся рынком или безболезненно избавиться от арендаторов по истечении срока действия контракта.

Если сроки не указываются, периодом действия будут автоматически считаться 5 лет с даты заключения.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Договор найма жилого помещения может быть заключен и заверен как у нотариуса, так и оформлен в простой письменной форме. На практике его подписание происходит на месте, после осмотра и согласия обеих сторон. Для его заключения потребуются паспорта обоих участников и данные правоустанавливающих документов. Право подписи может быть либо у стороны сделки, либо у его представителя по действующей доверенности.

Где нужно регистрировать договор аренды

В настоящее время договор найма квартиры, заключенный между двумя физическими лицами, не нуждается в государственной регистрации. Требования обязательной регистрации договоров аренды сроком не менее, чем на 11 месяцев, относится только к нежилым помещениям.

Как передавать квартиру

Довольно часто осмотр жилища заканчивается подписанием договора и передачей ключей. Если стороны пришли к соглашению, но немедленное подписание невозможно, оговорите приемлемый срок. Встречу лучше назначить в сдаваемой квартире, еще раз провести полный осмотр и убедиться, что в ней нет протечек и поломок.

Заранее составьте акт приема-передачи и приложите к нему полный перечень находящегося в квартире имущества. Вы можете дополнительно обезопасить себя, указав примерную стоимость и состояние вещей.

После подписания собственник договаривается о контрольном визите и передает комплект ключей.

Нужен ли акт приема-передачи?

Этот документ является не только обязательным дополнением к договору, но и станет вашей гарантией на случай споров о порче или утрате имущества. В нем отражается и состояние квартиры на текущий период, подтверждается, что она сдается в пригодном для проживания состоянии.

Как оформить поступление денежных средств

  1. В последнее время практика передача наличных раз в месяц в конверте уходит в прошлое. Но если выбран этот способ, арендатор вправе требовать с вас расписку о получении денег.
  2. Во втором случае выбирается безналичный расчет – перевод на ваш банковский счет. При этом варианте гарантией нанимателя является выписка о движении денежных средств с указанием назначения платежа. Правильнее оформлять его именно как внесение арендной платы с указанием периода платежа.

Расторжение договора

Договор автоматически расторгается после наступления последнего дня его действия. В случае необходимости досрочного прекращения, стороны подписывают акт о расторжении. В противном случае документ считается действующим, и стороны имеют право требовать друг от друга выполнения обязательств.

Дополнительные документы

Основными документами, подтверждающими сделку и гарантирующими выполнение обязательств, являются договор и акт приема-передачи. Однако при изменении условий стороны могут прописать новые условия или внести правки к существующим пунктам.

Оформляется этот документ как дополнительное соглашение к договору, в нем, в обязательном порядке, указываются исходные данные основного документа – название контракта и дата его заключения. Этот документ датируется и подписываются обеими сторонами.

Если одна или обе стороны действуют на основании доверенности, ее оригинал должен быть приложен к договору.

Как платить налоги

Налог с полученной прибыли высчитывается и выплачивается самостоятельно. Налоговая декларация заполняется в обычный отчетный период – за прошедший год. Обычная ставка для физического лица составляет 13% от арендной платы. Ставка для ИП – 6%, также возможен вычет затрат.

Вопросы

В каких случаях требуется доверенность?

Если собственник не может присутствовать на сделке, потребуется действующая доверенность на представителя. Она может быть оформлена у нотариуса по месту нахождения или в консульстве нашей страны, в случае, если владелец находится за рубежом. Договор, подписанный представителем без доверенности, не будет иметь юридической силы.

Как можно сдать объект без мебели?

Наличие мебели, предметов обихода, не являются обязательным условием для сдачи жилья в аренду. Стороны могут договориться о покупке и доставке необходимых предметов: спальное место (кровать или диван), шкаф или гардероб. При этом квартира должна быть оборудована кухней – шкафы для хранения посуды и продуктов, холодильник, раковина и плита.

Удобным является приобретение необходимой мебели арендатором с вычетом потраченных денег из арендной платы.

Как выгоднее сдавать несколько квартир?

Если в собственности находится несколько квартир, выгоднее будет сократить налоговую ставку, оформив ИП на данный вид деятельности. Это позволит не только уменьшить ставку до 6%, но и заполнить декларацию с указанием понесенных расходов – например, на коммунальные платежи и текущий ремонт помещения. Также прибыль принесет посуточная аренда.

Что делать, если нужна временная регистрация квартиросъемщика?

Некоторые арендодатели отказываются делать временную регистрацию. Стоит напомнить, что это требование при длительном проживании является нормой закона, а снять его можно в любое время без его присутствия или согласия.

Если квартира долго не сдается: советы и рекомендации

Арендаторы просматривают большое количество квартир в день. Обстановка, дизайн, чистота и даже запахи могут стать решающим фактором для положительного решения. На что только не идут агенты ради быстрых комиссионных – некоторые используют ароматерапию, заваривая натуральный кофе и угощая платежеспособных гостей.

«На каждый товар есть свой покупатель» – рассуждают некоторые – и сильно теряют в деньгах. А успешные агенты признаются, что сдавали «зависшие» квартиры всего за пару суток лишь потому, что не побрезговали помыть подъезд перед просмотрами, помогли владельцу вынести на помойку хлам и повесили новые шторы. Такие манипуляции не только сократят срок экспозиции, но и повысят цену.

Не нужно раздражать клиентов частыми и внезапными проверками. Они не дети, нуждающиеся в вашем контроле и заботе – спокойно обсудите с ними график ваших посещений. Какие бы обстоятельства ни вынуждали вас, не злоупотребляйте визитами в квартиру в отсутствие новых хозяев. Ваши посещения должны быть согласованными и краткими – с момента подписания договора, гостем в своей квартире становитесь вы.

Преимущества сдачи квартиры в аренду по закону

Соблюдение норм действующего законодательства способно защитить гражданина от целого перечня проблем. Так, владелец квартиры может не бояться, что арендатор будет распоряжаться недвижимостью вне рамок заключенного договора. Выполнив все установленные законом предписания, человек защищает себя от того, что его жилье будет использоваться в мошеннических целях.

Эксперты не советуют сдавать квартиру друзьям или родственникам, заключив устное соглашение. Единственной положительной особенностью подобного способа выступает тот факт, что человек знает людей, которых пускает в свою квартиру.

Если хозяин жилья планирует получить доход со сдачи квартиры, лучше начать сотрудничество с незнакомыми арендаторами и предоставить им недвижимость по хорошей цене.

Чтобы подобное действие не вызвало проблем, оформление должно быть выполнено с соблюдением всех правил действующего законодательства. Заключив договор с арендатором, владелец имущества может заранее спланировать все расходы, в том числе самые мелкие. В официальный договор можно включить все права и обязанности каждой из сторон. Кроме того, гражданин может не беспокоиться, что у него возникнут проблемы с налоговой из-за сокрытия прибыли.

Особенности заключения официального договора аренды квартиры

Выясняя, как правильно сдать квартиру в наем физическому лицу, гражданин выяснит, что осуществлять процесс необходимо с составлением соответствующего договора. Он подтверждает факт заключения сделки. В договоре содержится вся информация об условиях соглашения, а также о правах и обязанностях сторон. Сделка заключается между арендатором и арендодателем.

Сегодня существует две разновидности официального договора о временном предоставлении имущества в пользование другому лицу.

Первой бумагой является официальный договор найма. Он заключается, если недвижимость предоставляется в аренду физическим лицам. Такой договор не нужно регистрировать в обязательном порядке. На это правило не оказывает влияние срок, на который заключается соглашение.

Видео

Второй разновидностью документа является договор аренды. Документ используется, если сделка заключается с юридическим лицом. Документ в обязательном порядке нужно регистрировать, если имущество предоставляется в аренду на срок больше 1 года.

Официальный договор является важным документом. Он способен защитить владельца имущества от целого перечня проблем. Потому к составлению бумаги стоит подойти максимально внимательно. Если договор отсутствует, это существенно повышает риск для обоих участников сделки.

Подобное происходит по следующим причинам:

  • Гражданин не сможет отстоять нарушенные права в суде, если ему попадутся недобросовестные жильцы, которые не платят за аренду имущества и коммунальные услуги. Возместить стоимость испорченного имущества также не удастся.
  • Уполномоченные органы откажутся принимать заявление о проблемах с жильцом, если сделка официально не зарегистрирована.
  • Если жильцы нанесут ущерб соседям, ответственность за его возмещение ляжет на хозяина помещения.

Обязательная информация в официальном договоре

Чтобы договор был признан действительным, в нем должна содержаться обязательная информация.

Видео

Стороны должны обозначить следующие данные:

  • количество денежных средств, которые арендатор обязан предоставлять за пользование помещением;
  • число жильцов, которые будут проживать в съемной квартире;
  • информация о собственниках;
  • сведения о том, приватизировано ли помещение;
  • особенности предоставления оплаты с указанием числа или даже времени;
  • точное время и порядок проверки имущества собственником помещения;
  • особенности использования имущества хозяина квартиры;
  • информация об оплате коммунальных расходов и том, кто будет выполнять действие;
  • порядок действий в случае неуплаты;
  • особенности возмещения убытков арендодателю, если они были нанесены;
  • дополнительные договоренности, не противоречащие действующему законодательству.

Если выполняется сдача жилья в аренду от хозяина или от агентства недвижимости, в дополнение к договору предстоит оформить акт приема-передачи личного имущества владельца помещения. В нем указывается факт передачи квартиры и вещей, которые находятся в ней. Благодаря оформлению документов, участники сделки могут снизить всевозможные риски.

Однако ряд рисков все же остается даже при заключении договора. Так, арендатор имеет право получить точную информацию о том, является ли арендодатель собственником помещения и может ли его сдавать. Дополнительно стоит выяснить, нет ли с жильем проблем, внесены ли платежи за коммунальные услуги, а также не числится ли задолженности за помещением. Вся эта информация должна быть заранее честно оговорена. Затем сведения в обязательном порядке фиксируются в договоре. Арендатор должен подтвердить тот факт, что ознакомился с данными и претензий не имеет.

В качестве дополнительной информации в договоре могут быть указаны сведения, подтверждающие платежеспособность нанимателя. Так, гражданин может предоставить справку с места работы и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить предоставленную информацию.

Отдельным пунктом стоит вывести тот факт, что помещение не сдано другим лицам и является юридически чистым. Ограничиваться стандартными фразами не стоит. Необходимо как можно подробнее зафиксировать в документе сведения о помещении и имуществе, находящемся в нем. Все устные договоренности также должны быть отражены на бумаге. Подойдя к составлению договора максимально щепетильно, участники сделки смогут минимизировать риски.

Видео

Передача денежных средств в счет оплаты аренды квартиры

На заключительном этапе сделки, которую хотят оформить по закону, осуществляется передача денежных средств. К выполнению этапа стоит подойти максимально серьезно. Сегодня существуют два способа предоставления средств. Самый быстрый и простой из них — из рук в руки. Однако он не всегда удобен для участников соглашения. Дело в том, что для выполнения процесса потребуется найти время для встречи. На практике иногда ни у той, ни у другой стороны времени нет. Объясняется это тем, что большинство людей работает в дневные часы, а вечером предпочитает отдыхать. Если стороны все же примут решение передавать деньги наличными, рекомендуется в обязательном порядке заключать акт приема-передачи средств или расписку, в которой указывается сумма, дата на момент приема платежа и подпись. Альтернативой метода выступает использование расчетных безналичных счетов. На них в определенный срок арендатор перечисляет плату за жилье. В этом случае эксперты рекомендуют нанимателю сохранять все квитанции.

Все действия проводится на основании заключенного договора. Никто из сторон не имеет права изменять особенности расчета в одностороннем порядке.

Каждый из участников сделки должен следовать заранее оговоренным условиям. Если денежные средства предоставляются доверенным лицам, они должны подтвердить факт наличия соответствующих полномочий. Для этого должна быть предоставлена оформленная в соответствии с правилами доверенность. Перечисление денег на банковский счет существенно упрощает процедуру. Факт передачи денежных средств будут подтверждать квитанции. В этом случае продавец не сможет отрицать получение денег в счет оплаты аренды.

Видео

Как платить налоги в пользу государства?

Если человек хочет легально сдать помещение в аренду, он должен понимать, что ему придется платить налоги. Несоблюдение правила является нарушением действующего законодательства. Подобное чревато последствиями. Нередко нерадивых арендодателей выдают налоговой сами соседи. Обычно подобное происходит, если жильцы нарушают покой и ведут себя по-хулигански в ночное время. Это приводит к тому, что соседи начинают жаловаться. В результате их обращения всплывает наружу факт сдачи помещения внаем в Москве без уплаты налогов.

Избежать отчисления в пользу государства можно, осуществив сдачу недвижимости в аренду через специальное агентство. Они выступают в роли посредника. Однако в этом случае большая часть прибыли будет уходить к подобной организации.

Статистика показывает, что значительно выгоднее производить уплату налогов самостоятельно. Однако далеко не все знают, как выполнить действие. Если гражданин хочет сдавать принадлежащее ему помещение, налогооблагаемой базой будет выступать арендная плата, указанная в договоре. Размер отчисления в пользу государства в этом случае составит 13% от полученной прибыли сдачи имущества в аренду. В некоторых случаях размер процентной ставки может повышаться. Размер отчислений в пользу государства составит 17%, если доход за отчетный месяц от сдачи помещения в 10 раз превысил размер минимальной оплаты труда.

Видео

Процесс уплаты налогов на практике

Чтобы произвести расчет с государством, хозяин недвижимости должен заполнить декларацию. Она оформляется по форме 3-НДФЛ. Документ предоставляется в налоговые органы по месту осуществления предпринимательской деятельности. В ином случае заполненный в соответствии с правилами документ предоставляется по местонахождение квартиры. После того, как представители ФНС получат документ, они проверяют декларацию на правильность оформления. Если все требования соблюдены, Через какое-то время на почту владельца недвижимости придет квитанция. На ее основе необходимо произвести оплату.

Сроки сдачи декларации и внесение денежных средств установлены действующим законодательством. Предоставить документы и произвести расчет необходимо до 30 апреля года, который следует за отчетным периодом.

Лицо, сдающее квартиру в аренду, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Выполнение процедуры позволит существенно упростить схему уплаты налога на доход. Для этого предстоит пройти процедуру регистрации, обратившись в ФНС. Индивидуальный предприниматель имеет право вносить в бюджет 6% с полученной прибыли, если расчет с государством осуществляется по упрощенной системе налогообложения.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению. Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).
  2. Порча имущества или квартиры. Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.
  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги. Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.
  4. Обман со стороны нанимателя. Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам. Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма. Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья. Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу. Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира. В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей. Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

расписку в получении денежных средств за аренду квартиры (образец/бланк).

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию. Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

Подробнее об уплате налогов вы можете прочитать в статье «Налоги от сдачи квартиры в аренду. Выбор оптимальной системы налогообложения».

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья. Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

billiondigital/

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

booblgum/

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями. Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Как открыть мини-отель?

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?

Как сдавать квартиру по закону

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *