Нюансы при покупке квартиры

Правила покупки квартиры на вторичном рынке

Выбор объекта, оформление документов — этапы, индивидуальные для каждого случая сделки с недвижимостью. Продажа новой квартиры от застройщика подразумевает сделку с организацией. Зачастую именно компания предлагает типовой договор, готовый пакет документов и выполняет другие формальности. Покупая жильё у частных лиц, придётся требовать документацию у них.

Значительно упрощает процесс покупка квартиры через агентство. Он подберёт варианты, организует просмотры и заключение договора. Однако, цены на подобное сопровождение сделок довольно высоки. При таких обстоятельствах зачастую граждане или семьи принимают решение осуществить покупку квартиры самостоятельно.

Риски при подборе варианта и заключении договора снижаются, если знать, какие именно «подводные камни» сопутствуют операции. Если внимательно отнестись к трудным моментам, вполне можно справиться с процессом без посторонней помощи.

Пошаговая инструкция приобретения жилья состоит из следующих основных этапов:

  1. Поиск варианта квартиры. Весьма обезопасит от рисков обращение в риэлтерское агентство.
  2. Осмотр жилья. Особого внимания требует документация, техническое состояние здания и приобретаемых внутренних помещений.
  3. Проверка владельца: действительно ли ему принадлежит право собственности, все ли выписаны и другие нюансы.

В сфере гражданско-правовых отношений операции с недвижимостью относят к наиболее сложным.

До заключения договора купли-продажи стороны зачастую применяют предварительное соглашение. Это даёт гарантию обеим сторонам, что сделка будет заключена в определённый срок. Покупающий обычно передаёт авансовую сумму. Именно на таком порядке обычно настаивают агентства по недвижимости. Возможно и оформление задатка при покупке квартиры. Чаще всего при заключении договора обязательным является нотариальное заверение.

Заранее обсуждается выплата денег.

Существуют следующие способы:

  • Перевод на расчётный счёт;
  • Из рук в руки под расписку;
  • Можно использовать банковский аккредитив при покупке квартиры;
  • Посредством банковской ячейки.

Наконец, соглашение регистрируют в Росреестре, после чего право владения переходит к покупателю.

Не обойдётся без дополнительных расходов. При осуществлении сделки без агента, берущего процент от суммы за работу, возможно, придётся потратиться на нотариуса (около 1% цены квартиры), что возлагается на покупателя. Оплачивается госпошлина, которую стороны обычно вносят по половине с каждого. А также владелец реализуемого жилья платит налог НДФЛ — 13 % от цены объекта, если имеет его в собственности менее 5 лет, при условии, что «недвижка» была зарегистрирована после 2016 года, до 2016 года действует «старый» закон. О продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, .

На что нужно обратить внимание при покупке»вторички»?

Риски

При каких вариантах развития событий нужно проявить особенную осторожность?

  • У квартиры часто менялись владельцы, она несколько раз перепродавалась.
  • Личность продавца не внушает доверия.
  • Информация о владельце скрывается.
  • При реализации жилплощади по доверенности нужно проверять подлинность документа, срок действия.
  • Слишком дешёвая квартира (цена на 10% ниже, чем у похожих вариантов).
  • Расселение, встречная реализация.

Следует проверить документы, удостоверяющие личность продавцов, а также описывающие продаваемый объект недвижимости. Осмотр нужно проводить неспешно, при достаточной дневной освещённости. Имея несколько вариантов, рекомендуется знакомиться с одним или двумя сразу, но не более.

Какие вопросы задать продавцу?

Нужно поинтересоваться сроками капитального ремонта. Обнаружив при осмотре жилплощади перепланировку, необходимо установить, что все требования к перепланировке квартиры выполнены, и изменения зарегистрированы в соответствии с законом.

Покупателю рекомендуется задать следующие вопросы хозяевам реализуемого жилья:

  • История предыдущих сделок, как они финансировались (например, материнский капитал);
  • Наличие несовершеннолетних, недееспособных собственников;
  • Есть ли среди владельцев лица, находящиеся в местах лишения свободы или армии;
  • Сколько жильцов зарегистрировано;
  • Давно ли обновлялся технический паспорт (нужен ли технический паспорт при продаже квартиры );
  • При получении жилья в наследство выяснить основания.

Нужно спросить продавцов о соседях: есть взаимопонимание или присутствуют «проблемные люди». При переговорах продавца и покупателя обсуждаются не только вопросы передачи денег. Спрашивают, когда он и его семья выпишутся и покинут жильё, когда уместно будет ввозить вещи. Эти нюансы обсуждаются без описания в официальных документах.

Что необходимо знать?

В сфере гражданско-правовых отношений операции с недвижимостью относят к наиболее сложным. Необходимо проверить юридическую чистоту объекта, включить все нужные этапы, осуществить расчёты и в нужные сроки оформить сделку. Значительные суммы передаваемых при этом денег зачастую привлекают аферистов.

Множество проблем на рынке вторичного жилья можно разделить по следующим разновидностям:

  • Юридические аспекты, касающиеся чистоты объекта, представляют собой большой риск. При допущении ошибок возможна потеря права собственности. Обычно неудачи являются следствием недостаточной правовой грамотности покупателя.
  • Характеристики жилья, технические документы, недостаточное внимание к которым может создать дискомфорт для проживания. А также привести к денежным затратам. Хотя на право собственности это не влияет. К примеру, это не имеющая официального разрешения перепланировка.
  • Безопасность сделки.

Что нужно знать по каждой категории проблем? С юридической точки зрения настораживает продажа квартиры по доверенности, которая может быть просрочена, подделана или аннулирована тем, кто её выдал.

Сложность может возникнуть при проверке документов на подлинность. Бывают случаи, что собственник даже не знает о том, что его жильё продаётся.

Оформление квартиры тоже может содержать скрытые нарушения. Например, после регистрации права собственности появляются третьи лица: наследники, иные претенденты. Или в приватизацию не были включены несовершеннолетние жильца. Особенности приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми до 14 лет .

Другой случай — квартира (часть жилплощади) приобретена на материнский капитал. Это предполагает обязательное включение детей в право общего владения. Указываются доли каждого. Но нарушение данного правила вполне реально встретить при реализации квартиры. Ведь контроль с должной эффективностью в законодательстве не установлен. В этих и ряде других случаев сделка может быть оспорена.

Наконец, жильё может находиться в залоге, под арестом или являться предметом судебного разбирательства. На него наложены обременения, о которых невозможно узнать в момент сделки. Так собственниками иногда оказываются лица, находящиеся в местах заключения, на военной службе или отсутствующие иным образом. Право проживания за ними сохраняется. Но получить его через суд они могут не сразу, а после этого вселиться. Продавцы при этом стремятся уверить покупателей в обратном.

Кроме того, можно указать ряд следующих случаев, когда сделка может быть признана недействительной:

  • Существует правило продажи долей недвижимого имущества. Продавец обязан предложить свою часть на выкуп соседям по квартире. Но так или иначе жильё продаётся в обход этого закона (Гражданский кодекс, ГК РФ).
  • Продаваемое жильё находится в доме, подлежащем расселению, также может быть признан недействительной сделкой.
  • Если продаётся квартира с несовершеннолетними собственниками, необходимо знать о том, что сделка оформляется лишь с участием органов опеки. Условия проживания детей не могут быть ухудшены. А договор от их имени подписывается родителями (представителями). После 14 лет они должны получить согласие родителей и органов опеки на сделку, проводимую самостоятельно. В случае, если происходит продажа квартиры с прописанным ребёнком, согласие органа опеки не требуется.
  • При общей собственности супругов на продаваемое имущество нужно согласие второго из них. Если это не соблюдено, сделку могут оспорить.

Относительно технических моментов необходимо быть внимательным, даже если жильё понравилось, ведь последствиями недосмотра могут стать:

  • плохие условия жизни,
  • необходимость делать ремонт,
  • а иногда и административный штраф (в случае с неузаконенной перепланировкой).

Что ещё учесть?

Требуется соблюдать безопасность при оформлении сделки.

Здесь «подводные камни» следующие:

  • Продавец может предложить указать заниженную стоимость жилья в договоре. Так он хочет уменьшить размер налога. Не следует соглашаться на занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи квартиры. Ведь часть суммы можно вернуть в виде налогового вычета (по ст. 220 Налогового кодекса, НК РФ), который при подобных обстоятельствах также значительно уменьшится. А также недостоверная сумма будет возвращена в указанном по документам размере, если сделку оспорят через суд и отменят.
  • Осуществляя покупку с помощью риэлтора, нужно смотреть на пункт об его ответственности в договоре с агентством. Обязанности заставляют его стремиться к осуществлению сделки в рамках обязательств компании по отношению к клиенту. Следует уточнить, за какую именно работу взимается оплата, каковы полномочия посредника, кто должен собирать документы.
  • При безналичной оплате весьма безопасным является использование аккредитива. Продавец открывает счёт, на который покупатель перечисляет деньги. При этом сумма будет передана лишь после проверки документов банком-посредником. Наличную оплату можно провести через банковскую ячейку. Покупатель кладёт туда сумму в присутствии продавца, а подлинность денег проверяется. Для того, чтобы бывший владелец квартиры открыл ячейку, он должен предъявить банку договор купли-продажи, заверенный у нотариуса.
  • Важным моментом является внесение задатка при заключении предварительного договора. Причём его отличают от аванса, представляющего собой частичный расчёт. Если происходит расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры, задаток возвращают, если договор расторгнут не по вине покупателя. Аванс же отдают полностью. Виноватый в срыве операции продавец обязан умножить сумму задатка вдвое и вернуть второй стороне несостоявшегося соглашения.

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

Перед заключением соглашения купли-продажи рекомендуется проверить юридические моменты. Например, не приобреталась ли квартира в браке. Если это так, потребуется согласие второго супруга на сделку.

Техническая сторона требует внимание к следующему ряду обстоятельств:

  1. Состояние дома, подъезда и жилья, предложенного к продаже.
  2. Чистота внутри здания (наличие или отсутствие плесени — это плохо) и на окружающей территории.
  3. Состояние электропроводки, отопления и водопровода.
  4. Вид из окна и расположение предлагаемой квартиры.
  5. Планировка, применённые стройматериалы.
  6. Законность планировки. Вносились ли несанкционированные изменения в интерьер. Ведь нового владельца могут оштрафовать.

Отдельно следует сказать о перепланировках. Предыдущие жильцы убирают и выстраивают перегородки, разделяют, объединяют комнаты. Данные изменения необходимо официально оформлять. Но не все осведомлены об этом, поэтому иногда новая планировка не узаконена, что влечёт санкции. Чтобы избежать подобной ситуации, нужно тщательно осматривать жилую площадь. Ведь чаще всего перестройки видны сразу. Но иногда требуется сравнение с аналогичной квартирой.

Попросив техническую документацию на квартиру, покупатель может удостовериться в наличии или отсутствии изменений. Если они есть, желательно потребовать у собственника регистрации перепланировки до совершения сделки. Либо покупателю придётся самому устранять проблему, если он решит её продавать, а покупатели будут не так сговорчивы, как он, в своё время.

По части безопасности нужно познакомиться с социальной средой дома. Ведь мирное проживание могут нарушить соседи. Желательно, чтобы человеческое окружение было однородным по составу. Это играет роль во взаимном понимании.

Какие документы проверить и как это сделать?

При покупке жилой площади на вторичном рынке приготавливают стандартный пакет документов:

  • паспорта обеих сторон процесса;
  • доказательство права собственности продавца: свидетельство или выписка из Росреестра;
  • предварительный (если есть) и основной договоры купли-продажи;
  • к соглашению прилагается документация о техническом состоянии жилья;
  • заявление на передачу (регистрацию) права собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • иная документация по требованию.

Если квартира покупается с кредитом по ипотеке, следует добавить:

  • заявление в банк на оформление займа;
  • бумаги, подтверждающие платёжеспособность;
  • иная документация по затребованному банком перечню.

При проверке квартиры на юридическую «чистоту» покупатель обычно спрашивает у владельца документальные подтверждения количества владельцев, отсутствия прописанных несовершеннолетних, количество зарегистрированных и временно отсутствующих граждан. Интересуются выпиской из Домовой книги, справкой об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Дополнительные документы — согласие второго супруга, разрешение на сделку от органов опеки и другие.

Также спрашивают технический план или выписку из БТИ (Бюро технической инвентаризации). Запрос делается в случае, если есть сомнение по поводу наличия или отсутствия неузаконенных перепланировок. Осматриваемую квартиру следует сравнить с данными этих документов. Не лишним будет учесть сроки капитального ремонта.

Особенно важно провести проверку соответствия бумаг закону до внесения сумм авансовых платежей. Со всех документов рекомендуется снять копии и оставить их у себя. В случае необходимости (при возникновении разбирательств в суде) покупатель будет отстаивать права, как добросовестный участник сделки.

Проверить историю квартиры и некоторые аспекты, связанные с чистотой сделки, можно следующим образом:

  • Установить личность продающего путём ознакомления с его личными документами, бумагами на квартиру. Паспортные данные подтверждает миграционная служба. А на жильё заказывают выписку из Росреестра.
  • При купле-продаже квартиры по доверенности важно, чтобы она была заверена нотариусом. Система Спарк поможет убедиться в подлинности. А также нужно поинтересоваться причиной реализации через посредника. Имеет значение срок давности документа (1 год), который может истечь.

Дополнительные нюансы

Может весьма пригодится ряд дополнительных советов. Даже если выбранное жильё понравилось, следует обратить внимание на число собственников по документам (свидетельству), технические параметры, законность оформления сделки. Юридическую чистоту квартиры нужно тщательно проверять до прояснения всех сомнительных моментов. Ведь если будут обнаружены явные расхождения с законом, не факт, что банк или орган регистрации будет заниматься тщательной их перепроверкой.

Иногда новый владелец самостоятельно должен выписывать посторонних ему людей. Некоторые «исключительно предприимчивые» продавцы пытаются задрать первоначальную стоимость, объясняя своё решение поступившим более высоком предложением от другого, зачастую мифического, покупателя.

Для исключения таких ситуаций заключают предварительные договоры, предоставляют авансовые платежи. Тогда продавец может быть признан недобросовестным, а его действия неправомерными, правда уже после судебного разбирательства. Прежде, чем согласиться на доплату, следует иметь в виду, что эту проблему уместно обсуждать лишь с продавцом. Участвующий риэлтор тоже может проявить недобросовестность в то время, как владелец не знает об изменении стоимости.

Юридические моменты при приобретении вторички поясняются в этом видео:

Покупка вторички — важное мероприятие для частных лиц и семейных граждан. Предстоит решить множество бытовых, технических и финансовых задач. Этапы, начиная от поиска своего варианта до регистрации договора передачи собственности, требует терпения и времени. Вовсе не так уж трудно достичь результата — приобрести хорошую квартиру в собственность, а также обезопасить себя от аферистов, покупая жильё на вторичном рынке. Главные аспекты — отсутствие спешки во всех действиях, тщательная проверка документации, учёт рисков.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Всё самое необходимое о том, что нужно знать при покупке квартиры

Итак, взвесив свои финансовые возможности, вы пришли к решению покупать квартиру. Правда, еще есть некоторые сомнения, где именно покупать – на первичном или вторичном рынке. Давайте определимся с плюсами и минусами обоих вариантов.

Приобретая новостройку, вы должны быть готовы к тому, что для благоустройства квартиры понадобятся средства. Впрочем, для кого-то квартира с «голыми стенами» может быть даже предпочтительней: вы хотите ее отделать на свой вкус, и у вас есть на это время и деньги.

Покупая жилье на вторичном рынке, вы можете столкнуться с необходимостью ремонта, вплоть до капитального. Кроме того, в этом случае более тщательной должна быть проверка истории квартиры, и возможно, продавцу придется собирать много документов, а вам его ждать.

Обратившись в агентство по недвижимости, вы с помощью его специалистов обезопасите свою сделку по купле-продаже. Это сэкономит вам физические и моральные силы. Но если вы надеетесь на себя, или у вас есть надежный помощник (лучше юрист), то можете самостоятельно проделать весь путь, начиная с выбора квартиры и заканчивая получением свидетельства на право собственности. Главное – все сделать правильно.

Вы решили купить квартиру в новостройке

В этом случае вы дело имеете с фирмой, строящей и продающей вам квартиру, и это значит, что вы вступаете в партнерское соглашение. Возможно, вам понадобится консультация стороннего юриста, который будет подсказывать правильность ваших действий.

Хорошо, если вы приобретаете квартиру у уполномоченной организации муниципалитета, в этом случае у вас не должно быть беспокойства по поводу порядочности застройщика. Но большинство строительных организаций работают самостоятельно, и вам придется основательно потрудиться, чтобы убедиться в надежности фирмы, у какой собираетесь купить недвижимость.

Вы уже знаете конъюнктуру рынка жилья в своем городе, и явно низкие цены или проценты при покупке в рассрочку должны вас насторожить. Наведите все возможные справки о застройщике, узнайте, какие дома он возводил, и довольны ли им жильцы.

Посетите офис организации и задайте свои вопросы. Например, такие: какими банками застройщик аккредитован, есть ли у него лицензия и разрешение местных властей на строительство жилья. Попросите показать учредительные документы и проектную декларацию застройщика. Получите адрес, по которому ведется строительство, и посмотрите сами, как идут работы.

Задавайте как можно больше вопросов, наводите как можно больше справок, и только в этом случае вы не ошибетесь. Ведь если компания вдруг объявит себя банкротом, а вы уже вложились в квартиру, то вернуть свои деньги вам будет чрезвычайно сложно.

Заключая с застройщиком договор, знайте, что он составляется индивидуально в каждом конкретном случае. Помощь юриста вам пригодится наверняка.

В договоре должны быть прописаны следующие пункты:

  • адрес дома и характеристика квартиры;
  • срок передачи квартиры;
  • стоимость, варианты и сроки оплаты;
  • форс-мажорные обстоятельства и способы разрешения возможных споров;
  • срок действия гарантий на квартиру;

Главным документом вашей сделки с застройщиком является свидетельство права собственности. Но прежде чем его получить, вы должны принять у него квартиру, внимательно осмотрев. Если обнаружите недостатки и будете не готовы с ними смириться, то укажите их в акте приема-передачи. Застройщик обязан все устранить.

Запомните. Приобретая квартиру в новостройке, все финансовые операции вы проводите по безналу. Но если вас убедили в целесообразности наличного расчета, то непременно потребуйте кассовый чек об оплате и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

Как исключить риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что можно считать преимуществом покупки вторичной квартиры? Во-первых, квартиру не надо ждать, пока ее построят. Вы сразу можете оценить ее состояние, понадобится делать капитальный ремонт или можно ограничиться косметическим и въезжать. Скорей всего, дом уже имеет отлаженную инфраструктуру: где-то недалеко детский сад, школа, магазины, есть транспортные линии.

Вам и продавцу квартиры для заключения сделки придется собрать немалое количество документов. И это не значит, что каждый делает свое дело, и этого вполне достаточно.

Вы как покупатель должны пройти, по сути, тот же путь, каким идет, собирая справки, свидетельства и другие документы, нынешний владелец квартиры. Вы должны быть уверены, что приложили максимум усилий, чтобы обезопасить свою сделку.Что для этого надо делать?

Вы должны убедиться, что продавец является законным владельцем квартиры. Попросите его показать паспорт, и, убедившись, что он хозяин квартиры, вы потом сможете навести о нем справку в домоуправлении.

Следующим шагом должно быть знакомство с правоустанавливающим документом собственника.

Вариантов документа несколько, у них есть свои особенности:

  • договор купли-продажи;
  • договоры мены;
  • договор дарения;
  • договор, вступивший в силу по решению суда;
  • договор ренты;
  • свидетельство о праве на наследство;

Такой договор — это главный документ собственника, в нем не должно быть никаких исправлений. Но иногда помарки в тексте все же встречаются, в этом случае даже одна исправленная буква должна быть заверена подписями продавца и покупателя или подписью нотариуса.

Внимательно изучите правоустанавливающий документ: нет ли в нем каких-либо условий, которые могут ограничивать право собственника распоряжаться квартирой, в частности, продавать ее. Обнаружив запись, говорящую об имеющемся обременении или условиях,например, о длительном сроке выплаты за приобретенную ранее квартиру, вы должны поинтересоваться документами, подтверждающими, что это условие выполнено, а ограничение снято.

Если продавец показал вам договор приватизации, то обратите внимание на всех участников, ведь по закону каждый из них имеет свою долю собственности на квартиру. И хотя договор купли-продажи будет подписывать тот, на кого квартира зарегистрирована, все другие должны дать письменное согласие на отчуждение жилья.

Если продавец квартиры стал ее собственником по договору дарения или свидетельству о праве на наследство, то для проведения сделки потребуется только согласие тех членов семьи, которые проживают на этой площади.

Если собственник квартиры показал вам договор купли-продажи с рассрочкой платежа, или он покупал квартиру с использованием кредитования, в такой ситуации надо убедиться, что никаких задолженностей у него не осталось. Квартира может оставаться в залоге у продавца до полного погашения кредита или долга.

Об этом в договоре (свидетельстве) есть отметка. Продажа жилья возможна, но процедура осложнена тем, что нынешний владелец должен получить на сделку согласие залогодержателя, например, банка.

Следующим вашим шагом должна стать проверка юридической «чистоты» квартиры.

Как проверить историю квартиры?

Среди документов на квартиру, которые продавец должен вам показать — выписка ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Она может рассказать о многих событиях, имевших место в истории квартиры. В выписке вы увидите всех бывших владельцев жилья начиная с 1998 года, когда реестр был создан.

Прежде всего, обратите внимание, как часто квартира меняла владельцев. Возможно, на нее накладывался арест. В выписке могут быть упоминания, к примеру, о сроках по признанию сделок недействительными, и тогда уточните, сняты ли сроки и есть ли на этот счет соответствующее решение суда.

Если такие эпизоды в течение 3 последних лет были, то могут появиться претензии от предыдущих собственников. Имеет место и такая ситуация: суд рассматривает вопрос по квартире и еще не вынес решения, значит, сделку следует отложить на время.

Если квартира досталась владельцу по наследству, вы должны убедиться, на каком именно основании – по завещанию или по закону.

Для чего это нужно? Дело в том, что наследников может быть несколько, и возможно, кто-то из них может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. По закону, с продавцом квартиры можно подписать соглашение, в котором он обязуется разрешить все возможные проблемы с другими наследниками.

О квартире и ее нынешнем собственнике соберите как можно больше информации. Поговорите с соседями, в домоуправлении, в паспортном столе. Нередко таким случайным образом можно обнаружить, что в момент продажи между родственниками, заинтересованными в данной жилплощади, ведутся споры.

Для подтверждения стоит обратиться с запросом в Росреестр или в канцелярию по гражданским делам суда, на территории которого находится квартира. Запомните, конфликты вокруг жилплощади и обременения – это для вас излишние риски.

Как проверить качество квартиры и самого продавца?

Приобретая квартиру, вы не должны ограничиться только ее осмотром. Обратите внимание на возможные перепланировки, и если они есть, то поинтересуйтесь, узаконил ли их продавец. Надо приложить усилия, чтобы посмотреть документы БТИ на квартиру, там вы быстро заметите несоответствия переустроенного жилья плану квартиры.

Вопрос о перепланировке принципиально важен. Если она сделана самовольно, и в экспликации квартиры не проведены изменения, то однажды вы сами, уже в качестве владельца квартиры, можете оказаться нарушителем закона, и вам придется платить большие деньги за правильность оформления или переделку в квартире, а также штрафы.

Поэтому лучше заблаговременно позаботиться об этой стороне, пригласить, например, сотрудника БТИ для осмотра квартиры.

Иногда продавец по непонятным причинам поручает оформление сделки своему представителю, оформив на него доверенность. Изучите документ, заверен ли он нотариусом, какие полномочия возложены на представителя, не закончился ли срок действия документа. Оформление по доверенности – нежелательный для покупателя случай. Ведь доверенность можно отменить в любой момент, не поставив вас в известность.

Очень важная часть проверки квартиры связана с людьми, которые владеют ею или прописаны там. Нужно быть уверенным, что вы имеете дело с дееспособным человеком, что продавец не является асоциальным типом, например, законченным алкоголиком. При необходимости следует запастись справкой из психоневрологической или наркологической клиники.

Как проверить права третьих лиц?

Один из главных рисков при покупке квартиры заключается в том, что на продаваемой жилплощади могут быть прописаны люди, о которых вы не подозреваете.

Процедура проверки прав третьих лиц – обязательная, она позволит вам установить, сохраняют ли эти люди право на проживание в случае продажи недвижимости.

Бывают ситуации, когда человек прописан, но никто не знает, где он. Возможно, он отбывает срок наказания в тюрьме, находится на длительном лечении или уехал в долгосрочную командировку.

Нередко пожилые люди, инвалиды, прописанные на жилплощади и передавшие квартиру по безвозмездной сделке нынешнему владельцу, потом обращаются в суд с требованием признать свою сделку недействительной.

По закону, третье лицо может появиться через несколько лет и заявить свои права на жилплощадь. Эта ситуация едва ли не самая неприятная для покупателя, ведь потом придется жить с незнакомым человеком или решать вопрос с помощью финансов.

Информацию о третьих лицах можно получить, порой, только по расширенной выписке из домовой книги. И это надо делать.

В том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, закон всегда стоит на страже их интересов. Прежде чем совершать сделку, убедитесь в наличии у продавца соответствующего разрешения органов опеки, которое выдается с соблюдением прав ребенка.

Еще одна распространенная ситуация: продавец состоит в законном браке, хотя не живет с супругом. Он заверяет вас, что никаких возражений со стороны супруга быть не может. Однако в ваших интересах, чтобы владелец квартиру предоставил нотариально заверенное согласие официального мужа или жены на сделку. Оно обязательно должно быть приложено к пакету документов.

Пакет документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Оптимальный вариант сделки – заключение договора купли-продажи в нотариальной конторе. Хотя закон предусматривает и простое заключение, когда продавец и покупатель составляют текст в письменном виде и подписывают его.

В договоре должен быть четко прописан порядок расчетов, указан пункт об оплате задолженностей по счетам и документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из неё.

Если хозяин квартиры в законном браке, то должно быть согласие второго супруга на сделку. Если есть дети, то родители должны оформить официальное согласие на выписку детей.

Для государственной регистрации нужно собрать пакет документов в таком списке:

  • заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности;
  • заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • квитанция об оплате госпошлины и ксерокопия;
  • договор купли-продажи (с каждой стороны сделки и 1 экземпляр регистрационной палаты);
  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие документы в оригинале;
  • выписка из домовой книги и ксерокопия;
  • согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом;
  • технический и кадастровый паспорт на квартиру (в том случае, если с момента последней сделки по квартире прошло 5 лет);
  • постановление органов опеки в части защиты интересов несовершеннолетних, прописанных в продаваемой квартире;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего и ксерокопия;

В итоге всех мероприятий по сделке результатом ваших усилий станет получение свидетельства о праве собственности и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры со штампами о регистрации сделки и права.

Какие советы стоит принять во внимание, покупая квартиру?

Продажи квартиры бывают прямые, встречные и расселение. Первый вариант «чистой продажи» не вызовет больших сложностей при оформлении сделки купли-продажи. При встречной покупке сделка может затянуться, а то и сорваться.

В этом случае не спешите вносить залог за понравившуюся квартиру. Расселение очень долгий процесс и затратный, при котором покупатель порой вынужден брать на себя решение многих организационных вопросов, совершать договоры мены и купли-продажи.

Обратившись к услугам риэлтерского агентства, обязательно заключайте договор. Зафиксируйте реальную стоимость квартиры, которую приобретаете. Понизив ее, в случае каких-либо осложнений, например, расторжения договора, вы можете проиграть.

Указав реальную сумму, вы потом оформите налоговый вычет и вернете часть денег. Льгота по уплате налогового вычета для покупателей жилья составляет 13% с суммы до двух миллионов рублей.

Если вы вносите определенный залог, то он должен именно так называться, но никак не авансом. Залог остается вашей собственностью, а аванс можно истолковать как выплату за услуги.

Присмотрев на вторичном рынке квартиру для покупки, оцените не только ее, но и дом, в котором она расположена. А точнее, статус дома: особнячок может оказаться памятником федерального значения, или он находится в доверительном управлении. Это существенно поменяет ваши планы на это жилье.

Если вам придется писать расписку, то оформляйте ее правильно. Это ваш долговой документ, и в случае ошибки ситуация может быть истолкована против вас, например, возврат денег окажется невозможным. Никаких двойных расписок не давайте. Например, по расписке на обязательства продавца по возмещению средств на какие-то улучшения, практически невозможно взыскать.

Будьте осторожны, чтобы не столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры. Если продавец торопится провести сделку, не открывает все свои документы, предлагает недвижимость по цене, намного ниже рыночной стоимости, то задайте себе вопрос: почему он так делает. Конечно, ситуации могут быть разные у человека, но и случаев мошенничества сегодня достаточно.

Может, продавец хочет поскорее избавиться от квартиры, потому что есть некие обстоятельства, нежелательные для него, а уж для вас тем более.Мошенники могут подделать решения судов, завещания, свидетельства, договоры передачи квартиры и другие документы. Не давайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте, если у вас есть хотя бы малейшие сомнения. Отсудить квартиру у профессиональных мошенников практически невозможно, так говорят эксперты.

Если вы покупаете жилплощадь за границей, учитывайте дополнительные расходы, которые могут оказаться весьма высокими. Вам придется оплачивать услуги адвоката и переводчика в стране, где вы приобретаете квартиру. Вы обязаны учитывать, что там может быть более высокое содержание жилья, к этому добавятся проблемы сохранности квартиры в ваше отсутствие. И, конечно, вы должны хорошо знать законы этой страны, где приобретаете недвижимость.

Тем не менее, покупка квартиры – это радостное событие для вас и вашей семьи. И если вы приложили максимум усилий к тому, чтобы проверить «чистоту» приобретенной квартиры, проявили настойчивость в изучении документов и осмотрительность в проведении сделки купли-продажи, то все былые волнения должны уйти. Теперь вы стали владельцем желанной недвижимости, и можно устраиваться в новой квартире.

Нюансы при покупке квартиры

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *