Продажа квартиры родственникам

Покупки квартиры у родственника — какие отличия от дарственной, завещания

Купля продажа квартиры – одна из самых популярных сделок, посредством которой права собственника переходя от одного лица к другому.

Однако существуют и другие формы передачи прав на недвижимые объекты: дарение, завещание.

Между указанными сделками существуют следующие различия:

Соглашение купли — продажи

Договор дарения

Завещание

Стороны Продавец — лицо, обладающее правом собственности на объект договора,

Покупатель – любое лицо

Даритель – все лица за исключением недееспособных, малолетних.

Одаряемый – любое лицо, за исключением установленным ст. 575 ГК РФ

Завещатель – дееспособное лицо, обладающее правом собственности на имущество.

Наследник.

Форма Письменная, не требующая нотариального заверения Требует нотариального удостоверения Письменная, удостоверяется нотариусом
Предмет Передача объекта недвижимости на возмездной основе Передача объекта на безвозмездной основе Передача имущества на безвозмездной основе
Права и обязанности Широкий перечень, устанавливается по усмотрению сторон Даритель обязан передать объект, одаряемый обязан принять Наследник обязан принять наследственную массу
Налогообложение Продавец уплачивает НДФЛ,

Стороны имею право на вычет

Одаряемый (если не родственник) уплачивает НДФЛ Выплачивается в том случае, когда стоимость наследства составляет больше МРОТ в 850 раз
Переход права Право собственности переходит только после регистрации соглашения Право собственности переходит только после регистрации соглашения Право собственности переходит только после регистрации свидетельства

Продажа доли квартиры родственнику

Купля — продажа доли в квартире между родственниками не имеет глобальных отличий от оформления сделки с третьим лицом. Однако существуют некоторые нюансы, которые стоит учесть.

Реализация доли объекта недвижимости допускается когда лицо имеет право распоряжения конкретной частью квартиры. Эта часть указана в документе о собственности.

Продажа допускается только при наличии согласия остальных сособственников, независимо от того, кто является покупателем, родственник или постороннее лицо.

Перед заключением соглашения, сособственники должны быть уведомлены, поскольку приоритетное право на выкуп имеют они.

Уведомление всегда составляется в письменном виде и должно иметь следующие основные положения:

  1. Описание предмета продажи с указанием его места расположения, площади;
  2. Размер стоимости;
  3. Период времени, в течение которого сособственник должен принять решение (не менее одного месяца, с момента получения документа).

Обратите внимание, когда одним из владельцев доли является несовершеннолетний, необходимо обращение с уведомлением в орган опеки и попечительства.

Помните по общему правилу, купля продажа квартиры между близкими родственниками не предусматривает получение вычета.

Как продать квартиру родственнику без налогов, в каких случаях это возможно

Опираясь на нормы действующего законодательства можно сделать вывод о том, что купля продажа недвижимости, осуществляемая между близкими родственниками, практически ничем не отличается от подобной сделки между посторонними лицами, за одним исключением: размер государственной пошлины, за удостоверение соглашения будет взиматься в соответствии с принципом родства. Чем ближе родственники, являющиеся сторонами соглашения, тем меньше размер сбора.

Близким родственником признается:

  • Супруг;
  • Ребенок;
  • Родитель;
  • Бабушка, дедушка.

Итак, как оформить продажу без налогов?

На основании норм налогового законодательства, налог не подлежит уплате когда:

  1. Недвижимый объект являлся собственностью три года и более;
  2. Его стоимость равна менее 1 000 000 рублей;
  3. Размер стоимости, указанной в соглашении соответствует стоимости её покупки.

Еще одним способом продать квартиру родственнику без последующей уплаты налога — «продажа» (правильнее сказать — передача) по договору дарения.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников — кто и как может его получить

Налоговый Кодекс РФ исключает право на вычет у лиц в том случае, когда покупка объекта недвижимости была осуществлена между сторонами, являющимися взаимозависимыми.

Категории лиц, признаваемые взаимозависимыми, являются:

  1. Супруги, находящиеся в браке, зарегистрированном в предусмотренном порядке на момент исполнения договора;
  2. Родители;
  3. Дети;
  4. Сестры и братья.

Такое ограничение установлено для тех соглашений, которые были совершены после наступления 2012 года.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, можно получить в том случае, когда эти родственники не имеют статус близких.

В этом случае необходимо следовать следующему алгоритму действий:

  1. Дождаться, когда после подписания договора пройдет не менее одного года;
  2. Обратиться либо по месту официального трудоустройства, либо в налоговую службу;
  3. Представить следующие документы:
    1. Сведения о правах на квартиру;
    2. Основание получения прав собственника (соглашение о покупке объекта);
    3. Справка 2 НДФЛ;
    4. Заполненная декларация 3 НДФЛ;
    5. Заявление о предоставлении вычета.

В документе следует указать:

  • Наименование органа;
  • Первоосновные данные заявителя (ФИО, паспортные данные, метро проживания, телефон);
  • Описание приобретенного объекта;
  • Требование о возврате средств в размере 13 % от стоимости на основании пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.

Сколько раз предоставляется

В соответствии с налоговым законодательством РФ, возврат налога при покупке квартиры осуществляется в пределах, который установил законодатель.

Так, в случаях, когда сделка была оформлена до наступления 2014 года, лицо может получить вычет только один раз в размере 13 % от стоимости недвижимости.

Когда покупка недвижимости была осуществлена после наступления указанного года, имущественный вычет может предоставляться до тех пор, пока его максимальная сумма не составит 260 000 рублей, то есть право на льготу может реализовываться несколько раз.

Ограничению и нюансы связанные с получением имущественного вычета

Ограничение, которое содержит налоговое законодательство, касаемо предоставления вычета между сделками, заключаемыми близкими родственниками, касается только соглашения о купли – продажи.

Однако, продажа квартиры родственнику, признаваемого близким, может быть осуществлена при помощи заключения иного соглашения.

Так, допускается передача прав собственника на основании норм соглашения об уступке прав требования.

В этом случае, лицо, выступающее покупателем, получает право на возвращение части средств. Нарушением закона такая процедура являться не будет.

Договор купли-продажи квартиры

Переход права собственности на квартиру, на практике, оформляется одним из представленных ниже способов. Первым из них является договор купли-продажи.

Такой вариант используется в случае возмездной передачи жилплощади: покупатель обязан передать продавцу денежные средства за передаваемую недвижимость. Размер данной суммы определяется индивидуально в каждом случае, в соответствии с обоюдным соглашением сторон. На основании данного документа новый собственник получит выписку ЕГРН на данную недвижимость.

Важно! Существенными условиями договора купли-продажи считаются цена и предмет. Без их указания договор не может быть заключен, а передача квартиры в собственность родственнику не состоится.

В содержании договора необходимо максимально подробно указать, что именно является предметом сделки, и указать цену отчуждаемого имущества.

Передача квартиры в собственность дочери или сыну оформляется в виде договора, который можно составить самостоятельно или при помощи услуг юриста.

Мы предлагаем помощь в оформлении договора купли-продажи, по которому произойдет передача прав собственности на квартиру между родственниками. Позвоните нашим специалистам и получите подробные рекомендации по заполнению всех документов для сделки.

Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан покупателем и продавцом. В дополнение к договору составляется акт приема-передачи. Он позволит подтвердить, что продавец осуществил передачу, а покупатель принял соответствующее имущество и оплата произведена между сторонами.

После того как соглашение и акт оформлены, покупателю и продавцу нужно представить пакет документации в Росреестр, чтобы передача прав собственности на квартиру была надлежащим образом зарегистрирована. При купле-продаже жилой площади регистрации подлежит:

  • переход права право собственности на покупателя;
  • договор купли-продажи.

Важно! Такие способы передачи квартиры родственнику, как сделки купли-продажи, не рекомендуется применять на практике. Это не позволит получить освобождение от налога, если жилая площадь была на правах собственности у родственника менее 3-х лет. Кроме того, у налоговых органов возникнут подозрения, что такой тип сделки носит фиктивный характер.

Если стороны решили воспользоваться таким способом передачи прав, необходимо указать в договоре реальную рыночную стоимость недвижимости. Это позволит обратиться в налоговые органы для получения налогового вычета.

Договор дарения

Другой достаточно распространенный метод передачи прав на жилое помещение — договор дарения. Данный путь подразумевает добровольную передачу имущества безвозмездно от собственника к новому владельцу. Подобный вариант уступки прав встречается между родственниками либо в иных случаях, когда людей не связывают отношения экономического характера. Поэтому этап оплаты передачи прав собственности на жилплощадь при выборе такого способа отсутствует.

Остальная часть процедуры фактически идентична процессу, связанному с договором купли-продажи. Так, стороны подписывают документ, который в данной ситуации будет носить наименование договора дарения (дарственной). Как и в случае с соглашением, оформляемым при продаже жилья, до 1 марта 2013 года регистрация договора дарения была обязательной в учреждении юстиции, но с этого времени обязательная регистрация подобного рода соглашений отменена.

Важно! Дарение между ближайшими родственниками не может облагаться налогом. Согласно НК РФ (ст. 217), доходы, которые получены в процессе дарения, освобождены от налогов в том случае, если одаряемый и даритель — это близкие родственники либо члены семьи.

Задать вопрос юристу

Передача права собственности на квартиру по завещанию

Передача квартиры в собственность может осуществляться путем составления завещания. Данный документ является прижизненным волеизъявлением собственника, направленный на предоставление права собственности определенному лицу после смерти наследодателя.

Владелец имущества вправе самостоятельно определять, кто будет наследовать его квартиру. Это могут быть как родственники, иждивенцы, так просто третьи лица. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, завещание составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса, при этом взымается государственная пошлина.

Важно! Если завещания не составлено при жизни собственника, наследование недвижимости будет происходить по закону. В этом случае жилое помещение получат наследники в порядке очередности наследования. В частности, наследниками 1-ой очереди являются супруг, родители, дети наследодателя. Внук наследодателя и его потомки могут наследовать по праву представления.

Доля наследника по законодательству, умершего до открытия самого наследства либо одновременно с наследодателем, по праву переходит по праву представления к его потомкам и разделяется между ними в равных частях.

Переуступка прав собственности на квартиру между родственниками

Как передать права собственности на квартиру, которая еще фактически не построена? Такая необходимость может возникать, если граждане являются участниками программы долевого строительства многоквартирных домов. Такие правоотношения характеризуются следующими особенностями:

  • по договору долевого участия граждане получают не объект недвижимости, а право требования передачи прав на жилье после ввода дома в эксплуатацию;
  • договор, а, следовательно, и право требование, подлежат государственной регистрации в органах Росреестра;
  • право требования является самостоятельным объектом гражданских прав и может выступать предметом сделок;
  • застройщик не имеет право препятствовать распоряжению правом требования.

Если родственники приняли решение о передаче прав требования между собой, это позволит сделать делегирование прав, для которого оформляется договор уступки на квартиру между родственниками. Новый владелец сможет реализовать приобретенное право требования только после официального завершения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию.

Договор на передачу квартир в собственность по договору долевого участия – это, по сути, отложенное право собственности, возникновение которого может быть отсрочено на длительный срок. Если участник долевого строительства не намерен ждать ввода дома в эксплуатацию, он может распорядиться своим правом требования к заказчику путем уступки третьим лицам, в том числе родственникам.

Как переуступить право собственности на квартиру родственнику, если дом еще находиться в стадии строительства? В этом случае оформляется договор уступки права собственности на квартиру между родственниками (второе название – договор цессии между родственниками). На стадии регистрации подобной сделки нет необходимости подтверждать родственные отношения, юридического значения этот факт не имеет.

Договор цессии между родственниками

Договор передачи права собственности на объект долевого строительства может заключаться только при условии, что первоначальное соглашение с застройщиком зарегистрировано в органах Росреестра. В подтверждение этого факта на руках должна быть выписка ЕГРН.

Случаи передачи прав собственности первому лицу не подпадают под понятие договора цессии, так как в рассматриваемом случае владелец права требования самостоятельно определяет условия договора уступки, в том числе порядок определения стоимости сделки.

Договор цессии составляется в простой письменной форме, его нотариальное удостоверение не требуется. Уступка права требования на квартиру между родственниками будет осуществляться по следующему алгоритму действий:

  • определение условий сделки между владельцем и приобретателем права требования по цессии;
  • оформление договора уступки;
  • обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
  • получение на руки выписки ЕГРН с подтверждением передачи права требования;
  • уведомление застройщика о состоявшейся уступке права требования.

Важно! Согласие застройщика на оформление договора цессии не требуется, однако от его уведомления зависит порядок исполнения обязательств по передаче готового объекта. Если уведомление не было направлено, застройщик имеет право обращаться за приемкой квартиру к лицу, с которым он заключал договор долевого участия.

С момента государственной регистрации договору уступки, у родственника возникает весь комплекс прав и обязанностей, которыми обладал первоначальный участник. В этот перечень входит и право требовать передачи построенного объекта в срок, установленный в договоре долевого строительства, а также надлежащего качества.

Передача прав собственности на квартиру по договору ренты

Еще один метод передать жилплощадь на близкого родственника — оформить с ним договор пожизненного содержания с иждивением.

По соглашению получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а последний обязан в обмен на полученную квартиру периодически выплачивать другой стороне договора определенную денежную сумму либо оказывает помощь в другом виде (ст. 583 ГК РФ).

Различают 3 формы ренты:

  1. постоянная (выплата не ограничена каким-нибудь сроком);
  2. пожизненная (выплата ограничена сроком жизни получателя ренты);
  3. пожизненное содержание с иждивением.

В ст. 585 ГК РФ указано, что имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты за определенную оплату либо бесплатно.

Выбор конкретного варианта, как передать права собственности на квартиру, зависит от множества факторов и причин. Чтобы оценить все преимущества и недостатки каждого из указанных вариантов, обратитесь за помощью к нашим специалистам. Мы проконсультируем по любым вопросам, связанным с родственными сделками в сфере жилищного законодательства. Оставьте свой вопрос через форму обратной связи или просто позвоните по указанным на нашем сайте телефонам.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Получение вычета при покупке жилья у родственников

Одним из ограничений, устанавливаемым Налоговым кодексом при получении имущественного вычета, является покупка квартиры у родственников. Перечень взаимозависимых лиц, по сделкам с которым не предусмотрено предоставление имущественного вычета, приведен в ст. 105.1 НК РФ.

К указанным лицам, среди прочих, относятся такие близкие родственники, как:

  • Супруг или супруга.
  • Дети (в том числи и усыновленные).
  • Братья и сестры (как полнородные, так и неполнородные).
  • Родители заявителя вычета.

Примечание: если квартира приобретена в браке, допустим, у матери жены, а вычет заявляет супруг, никаких препятствий для получения данной льготы у него нет, так как теща не относится к близким родственникам, в соответствии с Налоговым кодексом. При этом, если вычет будет заявляться одновременно обоими супругами, жене во льготе откажут, так как квартира была приобретена у ее матери (Письмо Минфина РФ от 13 июля 2015 г. N 03-04-0740094).

При этом необходимо отметить, что данные правила действуют лишь для недвижимости, приобретенной после 2012 года. Для тех, кто купил жилье до 2012 года, вычет предоставляется по старым правилам.

Вычет при покупке жилья у родственников до 2012 года

До 2012 года действовала старая редакция Налоговая кодекса, предусматривающая иной порядок определения взаимозависимых лиц. К указанным лицам закон относил граждан, состоящих в отношениях родства и свойства. При этом четкий перечень указанных лиц, ни Налоговый, ни Семейный кодекс не содержал, в связи с чем налоговый орган при определении степени взаимозависимости лиц руководствовался Гражданским кодексом и «Общероссийским классификатором информации о населении».

Учитывая изложенное, налоговые органы относили к взаимозависимым лицам довольно большой круг родственников (Письмо ФНС РФ от 19 апреля 2012 г. N ЕД-4-36609@):

  • Супруг или супруга.
  • Дети (как родные, так и усыновленные).
  • Родители.
  • Братья и сестры (как полнородные, так и неполнородные).
  • Бабушки и дедушки мужа и жены.
  • Племянники и племянницы.
  • Прадедушки и прабабушки.
  • Двоюродные внуки и внучки.
  • Двоюродные правнуки и правнучки.
  • Двоюродные дедушки и бабушки.
  • Двоюродные племянники и племянницы.
  • Двоюродные дяди и тети.
  • Пасынки, падчерицы, отчимы и мачехи.

Таким образом, при покупке недвижимости до 2012 года у большинства родственников, в том числе и у родственников жены и мужа, получить вычет было нельзя.

Супруги Строгины в 2011 году купили у матери жены однокомнатную квартиру. Так как в указанный период действовала старая редакция НК РФ получить вычет не сможет ни сама Строгина, ни ее супруг.

Продажа квартиры родственникам

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *